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Desahucio en el arrendamiento de predios urbanos (Ley N°18101)

CONCEPTO DE DESAHUCIO.

El desahucio es el acto jurídico unilateral en virtud del cual un contratante manifiesta anticipadamente al otro contratante su intención de poner término al contrato. Pero este acto jurídico unilateral tiene la particularidad de que no requiere de la aceptación del otro contratante para perfeccionarse.

 CARACTERÍSITCAS DEL DESAHUCIO.

El desahucio en el arrendamiento de predios urbanos tiene las siguientes particularidades:

  1. Es irrevocable;
  2. Debe darse con una anticipación mínima, que depende de la duración del contrato de que se trate;
  3. No requiere de aceptación para perfeccionarse;
  4. Puede ser judicial o extrajudicial;
  5. Procede respecto de contratos de plazo indefnido, y excepcionalmente, respecto de contratos de plazo definido.

 CONTRATOS RESPECTO DE LOS CUALES PROCEDE.

Procede por regla general respecto de contratos de arrendamiento de plazo indefinido, y tratándose de contratos de arrendamiento de plazo definido debe respetarse el plazo pactado, en virtud del principio de fuerza obligatoria que tienen los contratos para las partes, por aplicación del artículo 1545 del Código Civil.

Excepción: 

La Ley N°18.101 establece que el arrendador también podrá solicitar el desahucio en los contratos en que el plazo haya sido pactado mes a mes.

Lo anterior, es sin perjuicio de que las partes, voluntariamente, podrán pactar  cláusulas de término anticipado en los contratos de arrendamiento de plazo fijo.

 FORMA COMO DEBE HACERSE EL DESAHUCIO DADO POR EL ARRENDADOR.

El desahucio debe hacerse mediante notificación personal efectuada por un notario o mediante la presentación de una demanda judicial.

 PLAZO CON QUE DEBE HACERSE EL DESAHUCIO DADO POR EL ARRENDADOR.

El plazo del desahucio será de 2 meses, contado desde la notificación respectiva, aumentándose en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble, sin embargo, en total el plazo no podrá exceder de 6 meses.

 RESTITUCIÓN DEL INMUEBLE POR PARTE DEL ARRENDATARIO.

El arrendatario desahuciado podrá restituir el inmueble antes de expirado el plazo del desahucio, en cuyo caso sólo estará obligado a pagar las rentas hasta el día de la restitución.

Caso de Restitución del inmueble abandonado por el arrendatario.

Esta situación está tratada en el artículo 6 de la Ley N°18101, el cual permite que el arrendador solicite al Tribunal competente que el inmueble le sea entregado sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe.

  • Alejandro Twentyman comentó:

    Hay un contrato de alquiler que se firmó el 01/04/2010 y que tenía una duración de 12 (doce) meses, extinguiéndose el día 01 de abril de 2011; pero que se fue “autorenovando” hasta la actualidad según lo que estipula el contrato (el contrato dice “este plazo se renovará en forma tácita, sucesiva y automática por periodos iguales de 12 (doce) meses cada uno en caso de que a la fecha de su expiración” ninguna de las 2 partes haya decidido ponerle término).
    Mi pregunta es: en el caso de que el arrendador decida hacer un desahucio, a este contrato habría que considerarlo como un contrato de plazo fijo que no excede de un año? ¿O por tener esa cláusula de “autorenovación anual” ya hay que considerarlo como “de duración indefinida”? (y entonces, el arrendatario, tendría un plazo de gracia, desde que reciba la comunicación del desahucio, de 60 días + 30 días adicionales por cada año de contrato, pero sin exceder 6 meses en total).

    Muchísimas gracias.

  • belen comentó:

    Hola, quiero comprar una propiedad que esta con moradores ¿cuanto tiempo máximo dura un juicio de desahucio? ¿cual es su costo aproximado? Saludos. Gracias.

  • Álvaro Garfias comentó:

    Soy arrendatario de una casa, desde el año 2007.
    El contrato se hizo por un plazo de 2 meses renovables automáticamente, de no mediar un aviso en contrario.
    La última renovación vence el 31 de mayo y he recibido una carta certificada, avisándome que no me será renovado el contrato que vence en mayo. La razón argumentado es que la renta actual está por debajo de mercado.
    Que derechos tengo? Puedo prolongar el desahucio?

    • abogado comentó:

      Estimado Álvaro:
      En el caso que expone el arrendador no habría dado un aviso de término anticipado del contrato o desahucio, sino que más bien, un aviso de no renovación o prórroga del contrato, y dado que la Ley sobre Arrendamiento de Predio Urbanos no regula la forma de prorrogar el contrato de arrendamiento, en dicha materia se debe estar a lo que las partes hayan estipulado expresamente en el Contrato de Arrendamiento.
      Saludos Cordiales.

  • SERGIO OCARES comentó:

    Arrendamos una oficina por intermedio corredora propiedades, etc. Y recien mañana se cumplira un mes y hasta ahora no hemos podido contratar el servicio de telefono e internet. Ya que ellos no han sacado su linea telefonica, argumentando que de sacarlas no podran seguir ocupando su internet y si se saca no les llegara sus correos.
    Y por esos motivo queremos dejar sin efecto el contrato ya que no hemos darle a nuestros clientes telefono, no hemos podido colocar e instalar nuestro mail de la empresa. Ademas en el lugar no se recepciona la señal de los celulares, lo que ademas se ve agrabado con la comunicacion de nuestros clientes.
    Pregunta Estoy a tiempo de terminar el contrato.
    El arriendo es de 1 millon y pague otro millon. Total 2 millones por el mes de garantia y este arriendo comenzo desde 01 de abril a pesar que la oficina fue entregada el 3 abril y las dos bodegad fue entregada en la tercera semana del mismo mes.
    Les agradeceria que me orienten.
    Muchas Gracias

    • abogado comentó:

      Estimado Sergio:
      Previo a responder, dos consultas:
      1. ¿ Cuál es el plazo del contrato?
      2. ¿ El contrato de arrendamiento establece cláusula de desahucio o término anticipado?
      Saludos Cordiales.

  • Otto Gudenschwager comentó:

    Estimado, tengo un contrato de arriendo por un departamento de estudiantes, el contrato tiene plazo fijo de un año (21 de febrero de 2014 a 21 de febrero de 2015). Yo por motivos de fuerza mayor debo irme del departamento y al comentarle esto al arrendador me dice que es obligación pagarle todo el año, osea el resto de contrato que queda. El contrato tiene una clausula que dice lo siguiente…

    “El presente contrato se pacta a plazo fijo comenzara a regir desde el 21 de febrero del año 2014 hasta el 21 de febrero del año 2015, ademas de la causa de expiracion del contrato indicado en el codigo civil, el arrendador podra hacerlo cesar mediante carta certificada con treinta días de antelación sin expresión de causa. No así el arrendatario que debe hacerlo cesar mediante el desahucio judicial con expresión de causa”

    Estoy obligado a pagar el año completo si me quiero ir ??? que derechos tengo para poder hacer cesar el contrato y no tener que pagar todo el año ??
    De antemano muchas gracias..Saludos !!

    • abogado comentó:

      Estimado Otto:
      Tratándose de contratos de arrendamiento de plazo fijo no superior a un año (como sería en su caso), en virtud de lo dispuesto en el artículo 4 inciso segundo de la Ley N°18.101, sobre Arrendamiento de Predios Urbanos, el arrendatario podrá restituir el inmueble antes de expirar el plazo de restitución y sólo estará obligado a pagar la rentas de arrendamiento hasta el día en que la restitución se efectúe.
      Por su parte, el artículo 19 de la misma ley, dispone que los derechos que confiere la Ley N°18.101 a los arrendatarios son IRRENUNCIABLES.

      En conformidad a lo anterior, usted como arrendatario de un inmueble tiene el derecho irrenunciable a desahuciarlo o ponerle término anticipado, estando en cuyo caso solamente obligado a pagar las rentas hasta el día en que se efectúe la restitución del inmueble. Para ejercer este derecho debe dar un aviso de desahucio con a lo menos un mes de anticipación (según sea el período de pago de las rentas).
      Todo estipulación contractual en contrario, no tiene valor alguno.
      Saludos Cordiales.

      • Jose Zapata comentó:

        Estimado Abogado

        Estoy en la misma situación que Otto, un contrato por un año y quiero darle término. Pero tengo una duda ¿Qué pasa con el mes de garantía en el caso del desshucio? y además, con el contrato se me hizo entregar 3 letras de cambio cada una por el valor del arriendo mensual ¿en el caso del desahucio el arrendatario tiene la obligación de devolverlos no?

        Saludos y gracias por la ayuda

        • abogado comentó:

          Estimado:
          Todo lo que haya sido dado en garantía o resguardo de una obligación que se cumplió a cabalidad (por ejemplo, cuidado del inmueble arrendado), debe ser devuelto al término del contrato, en este caso, una vez terminado el arrendamiento.
          Saludos.

  • Nicole Sepúlveda comentó:

    Tengo un problema: Celebre un contrato de mandato con una corredora de propiedades la cual dio en arrendamiento mi casa, el problema es que ya he mandado dos cartas de aviso por medio de la corredora para que los arrendatarios me devuelvan la casa y no sucede nada, que me recomienda hacer?

  • katherine fuentes comentó:

    estimado:
    mi consulta es la siguiente,
    arriendo una casa desde marzo del 2010 el contrato era por un año y no se renovo en notaria, pero segui arrendando la casa, ayer se presento la dueña con una corredora de propiedades dandome una carta con un plazo de 20 dias para desocupar la casa, llevo 4 años arrendando con todo al dia y por lo que e leido tengo mas plazo legal.
    pero por desconocimiento le firme una carta ayer 25 de mayo donde dice que debo entregar el 15 de junio de este mismo año.
    al firmar eso pierdo mis recechos o puedo reclamar lo que me corresponde legalmente????

    • abogado comentó:

      Estimada:
      ¿ El contrato de arrendamiento tiene alguna cláusula de renovación?, y si es así ¿ Qué señala esa cláusula?.
      Saludos cordiales.

  • Ana comentó:

    Estimado:
    Efectué un contrato de arriendo de mi casa en el cual se indica que la duración es por 2 años, no dice nada de renovación… de igual forma rige los 60 dias de anticipación con notificación a traves carta certificada para poner termino al contrato más los 30 días por año? (siendo que la restitución es por termino del plazo.

    • abogado comentó:

      Estimada Ana:
      Dado que se trata de un contrato de arrendamiento de plazo superior a un año no rige el plazo de 2 meses a que tiene derecho el arrendatario para restituir el inmueble, debiéndose estar estrictamente a lo pactado en el contrato.
      Saludos cordiales.

  • Francisco Rey comentó:

    Srs. tenemos una duda por el tema de dejar una propiedad arrendada hace 3 años, la dueña nos dio un plazo de 30 días, después que nos entregue por mano la carta de desahucio, por el motivo de incumplimiento de contrato, ya que, este mes pagamos la renta con 25 días de atraso, cancelando la multa respectiva, según ella, ese es el motivo de tener sólo 30 días para dejar su propiedad.
    Ahora nos amenazo con las penas del infierno, venir con “su abogado” para que dejemos la propiedad a la brevedad, ya que, una hija que se contraerá matrimonio la ocupara en 10 de Julio del año.
    Es bueno dejar claro, que el canon de arriendo son $320.000 y es un barrio de clase media, además la casa esta en perfecto estado de conservación.
    Por favor nos orienten en este tema.
    Gracias

    • abogado comentó:

      Estimado:
      ¿ Cuál es el plazo del contrato de arrendamiento?
      Saludos.

  • Alex Ramos comentó:

    Estimado Sr. Ortúzar

    He arrendado mi casa, con fecha 27 de mayo de 2014 por un plazo de 12 meses, con renovación automática del mismo, por el mismo periodo de tiempo, el arrendador me ha cancelado en el acto el primer mes de arriendo y hemos estipulado en el contrato de arriendo que la garantía sería depositada en mi cuenta corriente el día 02 Junio de 2014, lo cual no ha sido realizado a la fecha. Además, hemos puesto una cláusula en el contrato de arriendo que dice así: “Serán motivos plausibles para que “el arrendador” desahucie el contrato de arrendamiento, los generales previstos en la ley, y especialmente los siguientes”.
    Y uno de los motivos es “Si no realiza el pago de la garantía en la fecha estipulada”.
    Mis preguntas son: ¿Puedo realizar el desahucio por el no pago de la garantía de manera extrajudicial? y una vez realizado este trámite, se puede revocar el desahucio, con acuerdo de ambas partes con inclusión de otras cláusulas para dar mayor garantía de los próximos pagos (ejemplo incluir un seguro de arriendo).

    • abogado comentó:

      Estimado Alex:
      El desahucio no requiere de expresión de causa, de manera tal que, puede desahuciarlo por cualquier causa o motivo, incluido el no pago de la garantía, pero en la forma legal. Tratándose de contratos de plazo superior a un año, el arrendador solamente puede desahuciar el arrendamiento “judicialmente”.
      En cuanto a su segunda consulta, le informo que el desahucio puede ser revocado solamente con el consentimiento de la otra parte, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1952 del Código Civil.
      Saludos.

      • Alex Ramos comentó:

        Estimado Sr. Ortúzar

        Muchas gracias por su respuesta.
        Sin embargo me quedan algunas dudas, en primer lugar, con respecto a lo que usted menciona “la forma legal” significa (en este caso, ya que el arriendo es por 12 meses) que el trámite se realice a través de un notario? y por lo tanto no se requiere de un avenimiento entre las partes, y sólo debe esperar el tiempo de dos meses para la reposición de la casa. Y finalmente en el terreno practico, ¿el trámite sólo se debe solicitar al notario?

        Atte.

        Alex

        • abogado comentó:

          Alex:
          En forma legal significa que dado que se trata de un contrato de arrendamiento de plazo fijo no superior a un año, la restitución debe pedirse judicialmente, y el plazo mínimo que debe darse al arrendatario para restituir el inmueble, es de 2 meses.
          Saludos.

  • patricia comentó:

    HOLA TENGO UNOS ARRENDATARIOS CON CONTRATO HACE UN AÑO Y POCO, HACE UN MES ME AVISARON QUE ESTE MES QUE PASO LO QUERIAN VIVIR A COSTAS DEL MES DE GARANTIA QUE SE IRIAN A FIN DE MES , YA ESTAMOS A SIETE Y DIJERON QUE SE IBAN ESTE FIN DE SEMANA…NO ME HAN DADO RAZONES..QUE PROCEDE HACER SI ESTAS PERSONAS SE QUIEREN PASAR DE LISTAS Y QUEDARSE SIN PAGAR…

    • abogado comentó:

      Patricia:
      El Mes de Garantía tiene por objeto garantizar el cumplimiento de algunas de las obligaciones del arrendatario derivada del contrato de arrendamiento, en especial la de devolver la cosa arrendado en buen estado, pero no tiene por objeto, según lo usos o costumbres de nuestro país, dar derecho al arrendatario a un mes de arrendamiento adicional, salvo que en el contrato de arrendamiento se hubiere pactado lo contrario. Por lo tanto, para determinar si es procedente que el arrendatario utilice el mes de garantía para permanecer un mes adicional en el inmueble, tendría que atenderse a lo que se haya estipulado en el contrato.
      Además le hago presente que si el arrendatario no ha cumplido con el pago íntegro de la renta, el arrendador tendrá el derecho a exigir el término inmediato del arrendamiento.
      Saludos

  • Rosana espina comentó:

    Llevo 3 meses de arriendo y el contrato es por un año como puedo anularlo ?? No estoy conforme con la casa además lo arrendo mi empresa y estoy camino a finiquitarme que puedo hacer ?

    • abogado comentó:

      Rosana:
      ¿ El contrato establece alguna cláusula de desahucio o término anticipado?.
      Saludos.

  • Andrés Gutiérrez comentó:

    Estimado, llevamos un año y medio como arrendatarios de una vivienda. Por contrato se establece una duración de 6 meses que se ha ido renovando automáticamente. Ahora el arrendador dice que quiere vender la casa pero por contrato deberíamos poder estar hasta enero. ¿Qué podemos hacer? Gracias de antemano por su respuesta.
    Saludos cordiales,

    Andrés

    • abogado comentó:

      Andrés:
      Si el arrendador desea poner término anticipado al contrato, entonces éste debe desahuciarlo en forma legal (mediante notificación personal efectuada por notario o mediante notificación judicial), teniendo derecho el arrendatario a un plazo para restituir el inmueble de 2 meses más un mes por cada año completo de arrendamiento.
      No obstante lo anterior, en el caso que el arrendador venda el inmueble arrendado, y el contrato de arrendamiento no conste por escritura pública, entonces el arrendamiento se extingue, no estando los nuevos propietarios obligados a respetar el arrendamiento.
      Saludos.

  • ana cortes comentó:

    el arrendador ya me mando la carta de notificación de desahucio pero meda solamente un mes no dos como dice la ley , en realidad no dice eso en la carta me lo dijo telefónicamente, y me dice que la ley solo da un mes .
    lo otro yo no he podido pagar por no tener trabajo y ademas tengo dos hijos menores de edad una de 16 años y una bebe de 6 meses
    LE he arrendado casi 3 años la casa, los cuales 2 años se los he pagado completos tengo derecho a un mes por año mas?
    Me puede desalojar solo dan dome un mes para abandonar la casa y con un menor de 6meses
    GRACIAS POR LA RESPUESTA
    SALUDA CORDIALMENTE

    • abogado comentó:

      Ana:
      ¿ Cuál es el plazo de duración de su contrato?. En todo caso, en lo que a materia de desahucio se refiere el plazo mínimo para la restitución establecido en la Ley sobre Arrendamiento de predios urbanos, es de 2 meses.
      Saludos.

  • carolina comentó:

    Hola….
    Ayer 17 de Junio momentos despues de cancelar el arriendo, vino el dueño y me pidio la propiedad diciendome que me daba un mes para desocuparla, mi duda es que por lo que he leido no es solo un mes sino dosmeses desde el momento de la notificacion escrita, y la otra consulta es que pasa con el tema del mes por año? si pudiearn ayudarme y despegar estas dudas lo agradeceria mucho!

    • abogado comentó:

      Carolina:
      ¿ Cuál es el plazo de duración de su contrato de arrendamiento?
      Saludos

  • mauricio carcamo comentó:

    dudas con termino de contrato

    • abogado comentó:

      Mauricio:
      ¿ Cuál es su duda?
      Saludos.

  • mauricio carcamo comentó:

    tengo un arrendatario por mas de 6 años el cual dejo de pagar la renta ase cuatro meses el contrato es indifinido.que debo hacer que plazos debo darle para que entregue la casa,le corresponde un mes gratis por cada años que lleva arrendado,y los dos meses de gracia por termino de contrato.
    saludos

    • abogado comentó:

      Mauricio:
      En el caso de no pago de la renta de a lo menos un período entero o mes completo, el arrendador tendrá derecho para pedir el término inmediato del contrato de arrendamiento, no teniendo derecho el arrendatario a ningún mes gratis de arrendamiento.
      Saludos.

  • Franco comentó:

    Estimado:

    Tengo dudas respecto a la forma de llevar la notificación por parte del arrendador para poner termino al contrato de arrendamiento. Se trata de un arrendamiento con fines comerciales. Me aparece esto: “El presente contrato rige a contar del día 01 de enero del 2012, y su duración será de doce meses, no obstante lo anterior el arrendador podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble, conforme lo establece el artículo °4 de la ley de arrendamiento”. La otra clausula señala conviene las partes que el arrendamiento pactado se entenderá prorrogado automáticamente y sucesivamente en sus términos originales si ninguna de ellas le notificare a la otra su intención de ponerle término según procedimiento legal”. Me dijeron que es a través de carta al arrendatario, pero he leído que debe ser por notario, no estoy muy claro. Muchas gracias.

    • abogado comentó:

      Estimado Franco:
      Conforme al artículo 4º de la Ley Nº18.101, sobre Arrendamiento de Predios Urbanos, la restitución del inmueble tratándose de arrendamientos en que se haya pactado un plazo de duración no superior a 1 año, solamente podrá solicitarse mediante notificación judicial.
      Saludos.

  • Felipe comentó:

    Estimado Sr. Ortúzar:

    Celebré un contrato de arriendo de plazo no superior a un año que comenzó el 3 de marzo del 2014 y finaliza en diciembre. Me gustaría pornerle término ya que no puedo seguir pagando y sé que puedo hacerlo de acuerdo al artículo 4 de la ley 18.101, mi duda es ¿cómo debo hacerlo? ¿tengo que notificar de alguna forma especial a mi arrendador? además de eso, entiendo que debo notificar con un mes de anticipación, me gustaría saber: si dejara el departamento después del tercer día del mes ¿tendría que pagar el mes completo que comenzó o solo hasta ese día? De antemano muchísimas gracias

    • abogado comentó:

      Felipe:
      ¿ El contrato de arrendamiento establece alguna cláusula sobre término anticipado o desahucio?
      Saludos.

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