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Desahucio en el arrendamiento de predios urbanos (Ley N°18101)

CONCEPTO DE DESAHUCIO.

El desahucio es el acto jurídico unilateral en virtud del cual un contratante manifiesta anticipadamente al otro contratante su intención de poner término al contrato. Pero este acto jurídico unilateral tiene la particularidad de que no requiere de la aceptación del otro contratante para perfeccionarse.

 CARACTERÍSITCAS DEL DESAHUCIO.

El desahucio en el arrendamiento de predios urbanos tiene las siguientes particularidades:

  1. Es irrevocable;
  2. Debe darse con una anticipación mínima, que depende de la duración del contrato de que se trate;
  3. No requiere de aceptación para perfeccionarse;
  4. Puede ser judicial o extrajudicial;
  5. Procede respecto de contratos de plazo indefnido, y excepcionalmente, respecto de contratos de plazo definido.

 CONTRATOS RESPECTO DE LOS CUALES PROCEDE.

Procede por regla general respecto de contratos de arrendamiento de plazo indefinido, y tratándose de contratos de arrendamiento de plazo definido debe respetarse el plazo pactado, en virtud del principio de fuerza obligatoria que tienen los contratos para las partes, por aplicación del artículo 1545 del Código Civil.

Excepción: 

La Ley N°18.101 establece que el arrendador también podrá solicitar el desahucio en los contratos en que el plazo haya sido pactado mes a mes.

Lo anterior, es sin perjuicio de que las partes, voluntariamente, podrán pactar  cláusulas de término anticipado en los contratos de arrendamiento de plazo fijo.

 FORMA COMO DEBE HACERSE EL DESAHUCIO DADO POR EL ARRENDADOR.

El desahucio debe hacerse mediante notificación personal efectuada por un notario o mediante la presentación de una demanda judicial.

 PLAZO CON QUE DEBE HACERSE EL DESAHUCIO DADO POR EL ARRENDADOR.

El plazo del desahucio será de 2 meses, contado desde la notificación respectiva, aumentándose en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble, sin embargo, en total el plazo no podrá exceder de 6 meses.

 RESTITUCIÓN DEL INMUEBLE POR PARTE DEL ARRENDATARIO.

El arrendatario desahuciado podrá restituir el inmueble antes de expirado el plazo del desahucio, en cuyo caso sólo estará obligado a pagar las rentas hasta el día de la restitución.

Caso de Restitución del inmueble abandonado por el arrendatario.

Esta situación está tratada en el artículo 6 de la Ley N°18101, el cual permite que el arrendador solicite al Tribunal competente que el inmueble le sea entregado sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe.

  • Alejandro Twentyman comentó:

    Hay un contrato de alquiler que se firmó el 01/04/2010 y que tenía una duración de 12 (doce) meses, extinguiéndose el día 01 de abril de 2011; pero que se fue “autorenovando” hasta la actualidad según lo que estipula el contrato (el contrato dice “este plazo se renovará en forma tácita, sucesiva y automática por periodos iguales de 12 (doce) meses cada uno en caso de que a la fecha de su expiración” ninguna de las 2 partes haya decidido ponerle término).
    Mi pregunta es: en el caso de que el arrendador decida hacer un desahucio, a este contrato habría que considerarlo como un contrato de plazo fijo que no excede de un año? ¿O por tener esa cláusula de “autorenovación anual” ya hay que considerarlo como “de duración indefinida”? (y entonces, el arrendatario, tendría un plazo de gracia, desde que reciba la comunicación del desahucio, de 60 días + 30 días adicionales por cada año de contrato, pero sin exceder 6 meses en total).

    Muchísimas gracias.

    • Maria Teresa Guajardo comentó:

      si estoy haciendo uso del mes poaño de arrriendo,pueden subir el arriendo de la propiedad??

      Ahradezco su ayuda y pronta respuesta

      Saludos Cordiales.

      Mteresa.

      • abogado comentó:

        Estimada:
        La renta solamente puede ser modificada por acuerdo de ambas partes (arrendador y arrendatario), salvo que, el contrato expresamente señale que el arrendador tiene la facultad de modificarla unilateralmente.
        Saludos

        • Sadio comentó:

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  • belen comentó:

    Hola, quiero comprar una propiedad que esta con moradores ¿cuanto tiempo máximo dura un juicio de desahucio? ¿cual es su costo aproximado? Saludos. Gracias.

    • Gihan comentó:

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  • Álvaro Garfias comentó:

    Soy arrendatario de una casa, desde el año 2007.
    El contrato se hizo por un plazo de 2 meses renovables automáticamente, de no mediar un aviso en contrario.
    La última renovación vence el 31 de mayo y he recibido una carta certificada, avisándome que no me será renovado el contrato que vence en mayo. La razón argumentado es que la renta actual está por debajo de mercado.
    Que derechos tengo? Puedo prolongar el desahucio?

    • abogado comentó:

      Estimado Álvaro:
      En el caso que expone el arrendador no habría dado un aviso de término anticipado del contrato o desahucio, sino que más bien, un aviso de no renovación o prórroga del contrato, y dado que la Ley sobre Arrendamiento de Predio Urbanos no regula la forma de prorrogar el contrato de arrendamiento, en dicha materia se debe estar a lo que las partes hayan estipulado expresamente en el Contrato de Arrendamiento.
      Saludos Cordiales.

  • SERGIO OCARES comentó:

    Arrendamos una oficina por intermedio corredora propiedades, etc. Y recien mañana se cumplira un mes y hasta ahora no hemos podido contratar el servicio de telefono e internet. Ya que ellos no han sacado su linea telefonica, argumentando que de sacarlas no podran seguir ocupando su internet y si se saca no les llegara sus correos.
    Y por esos motivo queremos dejar sin efecto el contrato ya que no hemos darle a nuestros clientes telefono, no hemos podido colocar e instalar nuestro mail de la empresa. Ademas en el lugar no se recepciona la señal de los celulares, lo que ademas se ve agrabado con la comunicacion de nuestros clientes.
    Pregunta Estoy a tiempo de terminar el contrato.
    El arriendo es de 1 millon y pague otro millon. Total 2 millones por el mes de garantia y este arriendo comenzo desde 01 de abril a pesar que la oficina fue entregada el 3 abril y las dos bodegad fue entregada en la tercera semana del mismo mes.
    Les agradeceria que me orienten.
    Muchas Gracias

    • abogado comentó:

      Estimado Sergio:
      Previo a responder, dos consultas:
      1. ¿ Cuál es el plazo del contrato?
      2. ¿ El contrato de arrendamiento establece cláusula de desahucio o término anticipado?
      Saludos Cordiales.

    • Kyle comentó:

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  • Otto Gudenschwager comentó:

    Estimado, tengo un contrato de arriendo por un departamento de estudiantes, el contrato tiene plazo fijo de un año (21 de febrero de 2014 a 21 de febrero de 2015). Yo por motivos de fuerza mayor debo irme del departamento y al comentarle esto al arrendador me dice que es obligación pagarle todo el año, osea el resto de contrato que queda. El contrato tiene una clausula que dice lo siguiente…

    “El presente contrato se pacta a plazo fijo comenzara a regir desde el 21 de febrero del año 2014 hasta el 21 de febrero del año 2015, ademas de la causa de expiracion del contrato indicado en el codigo civil, el arrendador podra hacerlo cesar mediante carta certificada con treinta días de antelación sin expresión de causa. No así el arrendatario que debe hacerlo cesar mediante el desahucio judicial con expresión de causa”

    Estoy obligado a pagar el año completo si me quiero ir ??? que derechos tengo para poder hacer cesar el contrato y no tener que pagar todo el año ??
    De antemano muchas gracias..Saludos !!

    • abogado comentó:

      Estimado Otto:
      Tratándose de contratos de arrendamiento de plazo fijo no superior a un año (como sería en su caso), en virtud de lo dispuesto en el artículo 4 inciso segundo de la Ley N°18.101, sobre Arrendamiento de Predios Urbanos, el arrendatario podrá restituir el inmueble antes de expirar el plazo de restitución y sólo estará obligado a pagar la rentas de arrendamiento hasta el día en que la restitución se efectúe.
      Por su parte, el artículo 19 de la misma ley, dispone que los derechos que confiere la Ley N°18.101 a los arrendatarios son IRRENUNCIABLES.

      En conformidad a lo anterior, usted como arrendatario de un inmueble tiene el derecho irrenunciable a desahuciarlo o ponerle término anticipado, estando en cuyo caso solamente obligado a pagar las rentas hasta el día en que se efectúe la restitución del inmueble. Para ejercer este derecho debe dar un aviso de desahucio con a lo menos un mes de anticipación (según sea el período de pago de las rentas).
      Todo estipulación contractual en contrario, no tiene valor alguno.
      Saludos Cordiales.

      • Jose Zapata comentó:

        Estimado Abogado

        Estoy en la misma situación que Otto, un contrato por un año y quiero darle término. Pero tengo una duda ¿Qué pasa con el mes de garantía en el caso del desshucio? y además, con el contrato se me hizo entregar 3 letras de cambio cada una por el valor del arriendo mensual ¿en el caso del desahucio el arrendatario tiene la obligación de devolverlos no?

        Saludos y gracias por la ayuda

        • abogado comentó:

          Estimado:
          Todo lo que haya sido dado en garantía o resguardo de una obligación que se cumplió a cabalidad (por ejemplo, cuidado del inmueble arrendado), debe ser devuelto al término del contrato, en este caso, una vez terminado el arrendamiento.
          Saludos.

        • Salman comentó:

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  • Nicole Sepúlveda comentó:

    Tengo un problema: Celebre un contrato de mandato con una corredora de propiedades la cual dio en arrendamiento mi casa, el problema es que ya he mandado dos cartas de aviso por medio de la corredora para que los arrendatarios me devuelvan la casa y no sucede nada, que me recomienda hacer?

  • katherine fuentes comentó:

    estimado:
    mi consulta es la siguiente,
    arriendo una casa desde marzo del 2010 el contrato era por un año y no se renovo en notaria, pero segui arrendando la casa, ayer se presento la dueña con una corredora de propiedades dandome una carta con un plazo de 20 dias para desocupar la casa, llevo 4 años arrendando con todo al dia y por lo que e leido tengo mas plazo legal.
    pero por desconocimiento le firme una carta ayer 25 de mayo donde dice que debo entregar el 15 de junio de este mismo año.
    al firmar eso pierdo mis recechos o puedo reclamar lo que me corresponde legalmente????

    • abogado comentó:

      Estimada:
      ¿ El contrato de arrendamiento tiene alguna cláusula de renovación?, y si es así ¿ Qué señala esa cláusula?.
      Saludos cordiales.

  • Ana comentó:

    Estimado:
    Efectué un contrato de arriendo de mi casa en el cual se indica que la duración es por 2 años, no dice nada de renovación… de igual forma rige los 60 dias de anticipación con notificación a traves carta certificada para poner termino al contrato más los 30 días por año? (siendo que la restitución es por termino del plazo.

    • abogado comentó:

      Estimada Ana:
      Dado que se trata de un contrato de arrendamiento de plazo superior a un año no rige el plazo de 2 meses a que tiene derecho el arrendatario para restituir el inmueble, debiéndose estar estrictamente a lo pactado en el contrato.
      Saludos cordiales.

  • Francisco Rey comentó:

    Srs. tenemos una duda por el tema de dejar una propiedad arrendada hace 3 años, la dueña nos dio un plazo de 30 días, después que nos entregue por mano la carta de desahucio, por el motivo de incumplimiento de contrato, ya que, este mes pagamos la renta con 25 días de atraso, cancelando la multa respectiva, según ella, ese es el motivo de tener sólo 30 días para dejar su propiedad.
    Ahora nos amenazo con las penas del infierno, venir con “su abogado” para que dejemos la propiedad a la brevedad, ya que, una hija que se contraerá matrimonio la ocupara en 10 de Julio del año.
    Es bueno dejar claro, que el canon de arriendo son $320.000 y es un barrio de clase media, además la casa esta en perfecto estado de conservación.
    Por favor nos orienten en este tema.
    Gracias

    • abogado comentó:

      Estimado:
      ¿ Cuál es el plazo del contrato de arrendamiento?
      Saludos.

  • Alex Ramos comentó:

    Estimado Sr. Ortúzar

    He arrendado mi casa, con fecha 27 de mayo de 2014 por un plazo de 12 meses, con renovación automática del mismo, por el mismo periodo de tiempo, el arrendador me ha cancelado en el acto el primer mes de arriendo y hemos estipulado en el contrato de arriendo que la garantía sería depositada en mi cuenta corriente el día 02 Junio de 2014, lo cual no ha sido realizado a la fecha. Además, hemos puesto una cláusula en el contrato de arriendo que dice así: “Serán motivos plausibles para que “el arrendador” desahucie el contrato de arrendamiento, los generales previstos en la ley, y especialmente los siguientes”.
    Y uno de los motivos es “Si no realiza el pago de la garantía en la fecha estipulada”.
    Mis preguntas son: ¿Puedo realizar el desahucio por el no pago de la garantía de manera extrajudicial? y una vez realizado este trámite, se puede revocar el desahucio, con acuerdo de ambas partes con inclusión de otras cláusulas para dar mayor garantía de los próximos pagos (ejemplo incluir un seguro de arriendo).

    • abogado comentó:

      Estimado Alex:
      El desahucio no requiere de expresión de causa, de manera tal que, puede desahuciarlo por cualquier causa o motivo, incluido el no pago de la garantía, pero en la forma legal. Tratándose de contratos de plazo superior a un año, el arrendador solamente puede desahuciar el arrendamiento “judicialmente”.
      En cuanto a su segunda consulta, le informo que el desahucio puede ser revocado solamente con el consentimiento de la otra parte, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1952 del Código Civil.
      Saludos.

      • Alex Ramos comentó:

        Estimado Sr. Ortúzar

        Muchas gracias por su respuesta.
        Sin embargo me quedan algunas dudas, en primer lugar, con respecto a lo que usted menciona “la forma legal” significa (en este caso, ya que el arriendo es por 12 meses) que el trámite se realice a través de un notario? y por lo tanto no se requiere de un avenimiento entre las partes, y sólo debe esperar el tiempo de dos meses para la reposición de la casa. Y finalmente en el terreno practico, ¿el trámite sólo se debe solicitar al notario?

        Atte.

        Alex

        • abogado comentó:

          Alex:
          En forma legal significa que dado que se trata de un contrato de arrendamiento de plazo fijo no superior a un año, la restitución debe pedirse judicialmente, y el plazo mínimo que debe darse al arrendatario para restituir el inmueble, es de 2 meses.
          Saludos.

  • patricia comentó:

    HOLA TENGO UNOS ARRENDATARIOS CON CONTRATO HACE UN AÑO Y POCO, HACE UN MES ME AVISARON QUE ESTE MES QUE PASO LO QUERIAN VIVIR A COSTAS DEL MES DE GARANTIA QUE SE IRIAN A FIN DE MES , YA ESTAMOS A SIETE Y DIJERON QUE SE IBAN ESTE FIN DE SEMANA…NO ME HAN DADO RAZONES..QUE PROCEDE HACER SI ESTAS PERSONAS SE QUIEREN PASAR DE LISTAS Y QUEDARSE SIN PAGAR…

    • abogado comentó:

      Patricia:
      El Mes de Garantía tiene por objeto garantizar el cumplimiento de algunas de las obligaciones del arrendatario derivada del contrato de arrendamiento, en especial la de devolver la cosa arrendado en buen estado, pero no tiene por objeto, según lo usos o costumbres de nuestro país, dar derecho al arrendatario a un mes de arrendamiento adicional, salvo que en el contrato de arrendamiento se hubiere pactado lo contrario. Por lo tanto, para determinar si es procedente que el arrendatario utilice el mes de garantía para permanecer un mes adicional en el inmueble, tendría que atenderse a lo que se haya estipulado en el contrato.
      Además le hago presente que si el arrendatario no ha cumplido con el pago íntegro de la renta, el arrendador tendrá el derecho a exigir el término inmediato del arrendamiento.
      Saludos

    • Larry comentó:

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  • Rosana espina comentó:

    Llevo 3 meses de arriendo y el contrato es por un año como puedo anularlo ?? No estoy conforme con la casa además lo arrendo mi empresa y estoy camino a finiquitarme que puedo hacer ?

    • abogado comentó:

      Rosana:
      ¿ El contrato establece alguna cláusula de desahucio o término anticipado?.
      Saludos.

  • Andrés Gutiérrez comentó:

    Estimado, llevamos un año y medio como arrendatarios de una vivienda. Por contrato se establece una duración de 6 meses que se ha ido renovando automáticamente. Ahora el arrendador dice que quiere vender la casa pero por contrato deberíamos poder estar hasta enero. ¿Qué podemos hacer? Gracias de antemano por su respuesta.
    Saludos cordiales,

    Andrés

    • abogado comentó:

      Andrés:
      Si el arrendador desea poner término anticipado al contrato, entonces éste debe desahuciarlo en forma legal (mediante notificación personal efectuada por notario o mediante notificación judicial), teniendo derecho el arrendatario a un plazo para restituir el inmueble de 2 meses más un mes por cada año completo de arrendamiento.
      No obstante lo anterior, en el caso que el arrendador venda el inmueble arrendado, y el contrato de arrendamiento no conste por escritura pública, entonces el arrendamiento se extingue, no estando los nuevos propietarios obligados a respetar el arrendamiento.
      Saludos.

  • ana cortes comentó:

    el arrendador ya me mando la carta de notificación de desahucio pero meda solamente un mes no dos como dice la ley , en realidad no dice eso en la carta me lo dijo telefónicamente, y me dice que la ley solo da un mes .
    lo otro yo no he podido pagar por no tener trabajo y ademas tengo dos hijos menores de edad una de 16 años y una bebe de 6 meses
    LE he arrendado casi 3 años la casa, los cuales 2 años se los he pagado completos tengo derecho a un mes por año mas?
    Me puede desalojar solo dan dome un mes para abandonar la casa y con un menor de 6meses
    GRACIAS POR LA RESPUESTA
    SALUDA CORDIALMENTE

    • abogado comentó:

      Ana:
      ¿ Cuál es el plazo de duración de su contrato?. En todo caso, en lo que a materia de desahucio se refiere el plazo mínimo para la restitución establecido en la Ley sobre Arrendamiento de predios urbanos, es de 2 meses.
      Saludos.

  • carolina comentó:

    Hola….
    Ayer 17 de Junio momentos despues de cancelar el arriendo, vino el dueño y me pidio la propiedad diciendome que me daba un mes para desocuparla, mi duda es que por lo que he leido no es solo un mes sino dosmeses desde el momento de la notificacion escrita, y la otra consulta es que pasa con el tema del mes por año? si pudiearn ayudarme y despegar estas dudas lo agradeceria mucho!

    • abogado comentó:

      Carolina:
      ¿ Cuál es el plazo de duración de su contrato de arrendamiento?
      Saludos

  • mauricio carcamo comentó:

    dudas con termino de contrato

    • abogado comentó:

      Mauricio:
      ¿ Cuál es su duda?
      Saludos.

  • mauricio carcamo comentó:

    tengo un arrendatario por mas de 6 años el cual dejo de pagar la renta ase cuatro meses el contrato es indifinido.que debo hacer que plazos debo darle para que entregue la casa,le corresponde un mes gratis por cada años que lleva arrendado,y los dos meses de gracia por termino de contrato.
    saludos

    • abogado comentó:

      Mauricio:
      En el caso de no pago de la renta de a lo menos un período entero o mes completo, el arrendador tendrá derecho para pedir el término inmediato del contrato de arrendamiento, no teniendo derecho el arrendatario a ningún mes gratis de arrendamiento.
      Saludos.

  • Franco comentó:

    Estimado:

    Tengo dudas respecto a la forma de llevar la notificación por parte del arrendador para poner termino al contrato de arrendamiento. Se trata de un arrendamiento con fines comerciales. Me aparece esto: “El presente contrato rige a contar del día 01 de enero del 2012, y su duración será de doce meses, no obstante lo anterior el arrendador podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble, conforme lo establece el artículo °4 de la ley de arrendamiento”. La otra clausula señala conviene las partes que el arrendamiento pactado se entenderá prorrogado automáticamente y sucesivamente en sus términos originales si ninguna de ellas le notificare a la otra su intención de ponerle término según procedimiento legal”. Me dijeron que es a través de carta al arrendatario, pero he leído que debe ser por notario, no estoy muy claro. Muchas gracias.

    • abogado comentó:

      Estimado Franco:
      Conforme al artículo 4º de la Ley Nº18.101, sobre Arrendamiento de Predios Urbanos, la restitución del inmueble tratándose de arrendamientos en que se haya pactado un plazo de duración no superior a 1 año, solamente podrá solicitarse mediante notificación judicial.
      Saludos.

  • Felipe comentó:

    Estimado Sr. Ortúzar:

    Celebré un contrato de arriendo de plazo no superior a un año que comenzó el 3 de marzo del 2014 y finaliza en diciembre. Me gustaría pornerle término ya que no puedo seguir pagando y sé que puedo hacerlo de acuerdo al artículo 4 de la ley 18.101, mi duda es ¿cómo debo hacerlo? ¿tengo que notificar de alguna forma especial a mi arrendador? además de eso, entiendo que debo notificar con un mes de anticipación, me gustaría saber: si dejara el departamento después del tercer día del mes ¿tendría que pagar el mes completo que comenzó o solo hasta ese día? De antemano muchísimas gracias

    • abogado comentó:

      Felipe:
      ¿ El contrato de arrendamiento establece alguna cláusula sobre término anticipado o desahucio?
      Saludos.

  • Claudia comentó:

    Sr Abogado
    Buenas, le comento que estamos hace 4 años arrendando una casa y hace 2 meses nos llego la carta de aviso ante notario de termino de contrato, venciendo el 01 de agosto, nos llamo la dueña exigiéndonos dejar la propiedad en esa fecha y que le entreguemos las llaves de la casa antes de irnos, ya que, debe ingresar materiales, yo le explique que eso no podía ser, ya que, mientras nosotros estemos en la propiedad no puede entrar a dejar cosas, además le dije que pasaba con el mes por año de salida de propiedad y me comento que ella no tomaba en cuenta en eso y que el día 1ero si o si iba su abogado a casi desalojarme de la casa y en su defecto ya había solicitado el desalojo legal, la verdad que el tema me dejo muy molesto y sorprendido, ya que, me imagino que el tema no es así, tenemos los arriendos pagados y una garantía de $320.000 en poder de la dueña.(que me imagino no tiene ninguna intención en devolverla, por comentarios de ella)
    En contrato es anual renovable.
    Nos orienta por favor.

    • abogado comentó:

      Claudia:
      En los contratos de arrendamiento de plazo no superior a un año, la restitución del inmueble por parte del arrendador solamente podrá solicitarse judicialmente, y el arrendatario tendrá derecho a un plazo de 2 meses para restituirlo, contado desde la fecha de la notificación de la demanda. Por lo tanto, mientras no sea notificado judicialmente, no le corre el plazo de 2 meses.
      En cuanto a la garantía, debe estarse a lo que se haya establecido en el contrato.
      Saludos.

      • Kim comentó:

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  • Loreto Leiva comentó:

    Estimado

    Sucede que hace 10 años tenemos unos arrendatarios. En el contrato, que se efectuó e en el año 2004 aparece una renovación cada 3 años. Sin embargo, nosotros hemos querido efectuar un anexo, y los inquilinos se niegan. Hay que hacer hincapié que no tengo en mi poder el contrato de arriendo . Ante este escenario quisiera consultar si se puede, ya sea por la vía judicial solicitar la restitución del inmueble. El arrendatario no quiere hacer abandono. Nosotros le solicitamos la propiedad vía notarial, y el respondió que se había renovado de forma automática y que solo la iba a restituir el 2016. Finalmente desconozco si existe alguna cláusula de desahucio o termino anticipado. Muchas gracias

  • miguel comentó:

    Mi contrato de arriendo esta vigente a contar del 01 de Febrero del 2011, renovable por periodos de 1 año el cual vencería el 01 de Febrero 2015.

    El 01 de Agosto del presente fui notificado que a contar del 01 de Octubre del presente debo entregar el depto , aduciendo motivos personales indicando que esta dando aviso de 60 días de anticipación. (la carta no esta ratificada ante notario,y no firme recibo alguno- El año pasado hizo lo mismo con el fin de subir el arrriendo a lo cual finalmente accedí..

    1.- Es el legal la carta o debe notificarme 60 días antes del vencimiento indicado.es decir el 02 de Febrero 201.

    2.- Puedo desconocer la carta., esperando que venga ante notario.

    Favor indique los plazos y derechos que me otorga la ley.

    Saludos y gracias a la espera de su respuesta.

    Miguel

  • monica estivariz lizano comentó:

    estimado abogado, tengo el siguiente inconveniente, en enero de este año hize un contrato de arriendo por un año, y renovable automaticamente por periodos a determinar entre las partes, al mes actual (agosto)me di cuenta que la persona que esta viviendo no es la que figura en el contrato, sino la ex-polola del mismo, y ahora me vengo a enterar que estan separados, si el contrato no esta a nombre de la persona que arrienda, tengo el derecho a pedirle desahucio exponiendo que la persona que esta habitando el inmueble no es la que figura en el contrato ?? que debería hacer para recuperar la propiedad. muchas gracias por su guía.

    • abogado comentó:

      Monica:
      ¿ El contrato establece alguna cláusula de desahucio o término anticpado?
      Saludos.

  • Fabiola comentó:

    hola tengo el siguiente caso quiero saber que puedo hacer.

    resulta que hice un contrato de arriendo por escritura pública el 30 de agosto de 2011 por un plazo de 4 años. en el contrato se estableció una clausula que decia que el no pago de la renta resolverá de pleno derecho el contrato, sin necesidad de accion judicial alguna. resulta que yo solo pagé las rentas del primer año del contrato, pero lo que pasa es que mis arrendadores quieren vender la propiedad, pero uno de ellos me dice que apesar de la clausula no hay problema y que le advertiran a la persona que compre la casa sobre mi arriendo. resulta que finalmente vendieron la casa por escritura publica y lo que´paso es que el nuevo propietario de la casa me ha demandado y me encuentro citada segun la demanda de termino de arrendamiento para el dia viernes próximo. mi pregunta es que puedo hacer para defenderme frente al nuevo propietario de la casa.

    estaría muy agradecida si pudiese responderme hoy ya que me urge saber que hacer frente a esto. gracias.

    • abogado comentó:

      Estimada Fabiola:
      En relación con su consulta, es necesario aclarar dos puntos:
      Primero. De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1962 del Código Civil, el o los compradores de un inmueble arrendado, deberán respetar el arrendamiento vigente si es que consta por escritura pública, como sería en su caso.
      Segundo. La mora de un período entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador a pedir la terminación inmediata del contrato de arrendamiento, si es hasta la fecha de la audiencia de contestación y prueba, no se presta seguridad suficiente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable. Por lo tanto, el arrendatario moroso si es que desea perseverar con el arrendamiento y siempre que no se haya desahuciado el contrato, puede ofrecer garantía suficiente sobre el pago en la audiencia de contestación y prueba.
      Saludos.

      • Fabiola comentó:

        Muchas gracias.

        pero entonces el nuevo propietario deberia respetar mi arriendo? esta bien que el me interponga demanda de termino de arrendamiento o es necesario que deba demandarme el arrendador con el que yo celebré el contrato? entonces para poder defenderme contra el nuevo propietario bastaria solamnente que le ofrezca garantia suficiente en aquella audiencia para que yo pueda seguir con mi arriendo apesar que el sea el nuevo propietario o igual el me puede expulsar de la casa?

        • Fabiola comentó:

          y con respecto a la clausula que salia en el contrato de arriendo, es valida? hay que respetarla y por lo tanto mi contrato terminaria de pleno derecho o como el arrenbdador dijo que no me preocupara podria entonces no tomar en cuenta es aclausula?

          gracias

        • abogado comentó:

          Estimada Fabiola:
          Si el contrato de arrendamiento consta por escritura pública, entonces, el nuevo propietario debe respetar el contrato de arrendamiento vigente.
          La defensa en el juicio, dependerá de los términos en que esté planteada la demanda en su contra. Por no tener la demanda a la vista, no puedo pronunciarme al respecto.
          Saludos cordiales.

          • abogado comentó:

            Estimada Fabiola:
            En el caso de mora de un período entero en el pago de la renta, el arrendador que no deseare perseverar con el contrato de arrendamiento, debe presentar ante el Juzgado Civil competente, una demanda de terminación inmediata del arrendamiento por no pago de rentas, requiriéndose de una sentencia judicial para dar por terminado el contrato, aunque en el contrato se hubiere estipulado la terminación de pleno derecho del mismo.
            Saludos.

            18 agosto, 2014 - 8:21 pm
  • sofia comentó:

    El desahucio significa vivir gratis o tiene que pagar el arrendatario

    • abogado comentó:

      Estimada:
      No, es simplemente un aviso de término anticipado del contrato de arrendamiento. Y en caso de desahucio dado por el arrendador, el arrendatario debe pagar la renta hasta el día de la restitución del inmueble.
      Saludos.

  • Francisco giacaman comentó:

    Buenas tardes:
    Llevó arrendando un local comerciar urbano desde marzo de 1991 con un contrato de arriendo pactado en forma anual, renovable automáticamente por mismo periodo, a menos que alguna de las partes decida poner término de acuerdo a la ley. Este contrato está legalizado por un notario público. Ahora (mayo 2014) el dueño de la propiedad me demando por desahucio. Mi duda es si me tendré que regir por la nueva ley (abril 2003) o la antigua ley. Hago esta pregunta debido a que en el artículo 1 de la nueva ley en disposiciones transitorias , menciona que los contratos anteriores a esta ley se regirán por la ley 954 de 1975. Lugo leo esta ley y sale que esta está derogada… No e entiendo nada. En resumen la pregunta es cuantos meses tengo antes del desalojo y bajo que ley me tengo que defender

    • abogado comentó:

      Estimado Francisco:
      En consideración a la fecha de celebración de su contrato de arrendamiento, corresponde aplicar para los efectos del desahucio y restitución, el artículo 4 de la Ley N°18.101 que se encontraba vigente antes de la modificación introducida por la Ley N°19.866, de fecha 11 de abril del año 2003, y que disponía, lo siguiente: “En los contratos de plazo fijo que no exceda de un año el arrendador sólo podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble y en, tal evento, el arrendatario tendrá derecho a un plazo de cuatro meses, contado desde la notificación de la demanda.
      En los casos a que se refiere este artículo el arrendatario podrá restituir el inmueble antes de expirar el plazo de restitución y sólo estará obligado a pagar la renta de arrendamiento hasta el día en que aquella se efectúe.”.

      En consecuencia, el plazo de restitución a que tiene derecho sería de 4 meses, contado desde la fecha de la notificación de la demanda.
      Saludos.

  • Sergio Guerra Guerra comentó:

    Consulto: Tengo una propiedad arrendada a través de un corredor cuya gestión la cancelamos de comun acuerdo para entenderme directamente con el arrendatario. Por problemas domesticos no tengo la copia del contrato para ver los terminos, pero entiendo que era por un año renovable automaticamente. Por problemas familiares donde se requiere la restitución de la casa para volver a ella estoy solicitando su entrega verbalmente. Consulto sobre el procedimiento legal para los efectos de considerar los plazos de los cuales pueda hacer uso el arrendatario.

    • Sergio Guerra Guerra comentó:

      La casa ha estado ocupada regularmente sin problemas durante unos seis años

    • abogado comentó:

      Sergio:
      La restitución de un inmueble arrendado por un plazo fijo no superior a un año, solamente se puede solicitar mediante notificación judicial, y en este caso, el arrendatario tendrá derecho a un plazo de restitución de 2 meses contados desde la fecha de la notificación.
      Saludos.

  • Jose comentó:

    Buenos días.
    Soy Arrendatio de una propiedad desde 1 de septiembre 2009 Plazo un año renovable automático por periodo de un mes. el día 13 de Agosto 2014 luego de rechazar aumento arbitrario y antojadizo por parte de corredora de propiedades recibo un correo electrónico adjuntando carta de aviso de termino de contrato para fecha 15 de Septiembre 2014 ademas adjuntado comprobante de envió de carta a través de correos de Chile carta que hasta la fecha no he recibido (por contrato dice que fecha de termino de contrato debe ser a los menos 30 días de anticipación y por medio de carta certificada como mencione anteriormente no he recibido). A partir de esa fecha he recibido una serie de correos electrónicos hostigando para que haga abandono de propiedad, yo argumento a corredora que no me doy por enterado de termino de contrato por que ha sido informada por medio formal por contrato y mucho menos como indica la ley. mi consulta es cuando termina el contrato cuando la fecha que indica carta o sumado los meses de desahucio si es que tengo derechos a ellos, debido a que si me quedo mas tiempo de termino de contrato me quieren cobrar el doble del canon de arriendo actual me interesa mucho saber desde cuando puede regir ese cobro y saber si este cobro es legal.

    Saludos

    Jose

  • Carolina Navarro comentó:

    Hola soy estudiante de derecho y en verdad tengo una duda, ya que la ley establece restitución para arriendos en menos de un año y desahucio en caso de contrato indefinidos y mes a mes.
    Pero respecto a un contrato que dura un año justo renovable automáticamente, que es lo realmente opera, el desahucio o la restitución??

    Saludos y gracias por responder.

    • abogado comentó:

      Estimada:
      Tratándose de contratos de arrendamiento de plazo fijo NO SUPERIOR A UN AÑO, entre los cuales se encuentran los arrendamientos de plazo fijo igual a un año, corresponde aplicar el artículo 4 de la Ley N°18.101, referido a la restitución.
      Saludos.

      • Jailhouse comentó:

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  • Isabel comentó:

    Hola Sr. Abogado:

    Mi arrendador quiere vender el depto que le arriendo desde julio de 2011. Tengo dudas respecto a cuales son mis derechos. Siempre he cancelado mi arriendo de forma puntual. Las razones que me da mi arrendador es que desea vender el depto para comprar otra propiedad.

    El articulo segundo de mi contrato de arrendamiento dice lo siguiente:
    “El presente contrato comenzara a regir con fecha 18 de julio de 2012 y hasta el 7 de julio de 2013, renovable por periodos anuales si ninguna de las partes da aviso en caso contrario con una anticipacion de 45 dias. En todo caso el departamento no podra ser dejado en los meses de Diciembre, Enero o Febrero”.

    Yo entiendo que tengo derecho a quedarme hasta el 7 de julio de 2015. No he recibido ninguna notificacion formal, solo una peticion de mi arrendador para mostrar la propiedad un posible interesado esta semana, a la cual accedi amablemente.

    Me gustaria saber si en este caso, de concretarse la venta. ¿Cuales son mis derechos? Puede vender la propiedad con un contrato de arriendo firmado ante notario vigente? Yo no estoy en condiciones de irme ya que no tengo trabajo estable, sin embargo siempre he cancelado al día mi arriendo. Tampoco puedo gastar en pagar los costos de una mudanza sin aviso. Que puedo hacer para que se respete mi contrato de arriendo y tener tiempo al menos para julio 2015 para ordenar mis ingresos. Ya llevo dos años arrendando este departamento y solo esta semana recibi un aviso telefonico de que la duena tiene intenciones de venderlo.

    La palabra desahucio no aparece en ningún articulo del contrato de arriendo, solo aparece esto en el articulo 9, en relación al termino de contrato por causales de no pago.
    “El solo retardo de diez dias en el pago de la renta de arrendamiento y/o servicios especiales, dara derecho a la arrendadora para poner termino inmediato al arrendamiento en la forma prescrita por la ley”

    Muchas gracias.!

    Saludos

    Isabel

  • Carmen comentó:

    Hola señor abogado
    Mi arrendatario abandonó a su esposa en mi propiedad, no acepté modificación de contrato, no me restituyó la propiedad, no contesta mis e-mails y la señora tiene dificultades para cumplir completamente con la renta. Cómo debo recuperar mi vivienda?. Hay contrato escrito, pero no notarial.
    Saludos cordiales
    Carmen

    • abogado comentó:

      Estimada:
      ¿ Le deben meses de renta?
      Saludos.

      • Carmen comentó:

        Estimado señor
        Sólo me debe menos de un mes, pero ha manifestado que debería yo sacar a su esposa con juicio de precario si quiero la propiedad. Si tengo contrato escrito, aunque no notarial, puedo decirle que sería juicio por incumplimiento de contrato? puesto que la arrendó para sí y se fue.
        Gracias

        • abogado comentó:

          Estimada:
          El contrato de arrendamiento es consensual, por lo tanto, para su perfeccionamiento basta el solo consentimiento de las partes, sin ser un requisito esencial que conste por escrito ni por escritura pública. Por lo tanto, en su caso habría contrato de arrendamiento, aunque no haya sido pactado ante notario.
          Saludos.

  • Fernando comentó:

    Hola, Mi consulta es la siguiente. (Chile)
    No soy arrendatario pero mis suegros me pasaron su casa para vivir y cuidarla. Todo para que yo me hiciera cargo de una deuda de la universidad de mi mujer que antes pagaba mi suegro (para que no pagara arriendo y en lugar de eso pagara la universidad de ella).
    El asunto es que ahora vendieron la casa donde vivo, y el dueño nuevo nos da 3 semanas para mudarnos. Y verdaderamente nos queremos ir, pero esta complicado encontrar arriendo en tan poco tiempo.
    ¿Quisiera saber si es legal eso?, ¿No corren los 2 meses y el mes adicional por año vivido en la casa sin exceder los 6 meses? ¿Que documento o ley debo revisar?
    De antemano agradezco muchas su ayuda. Estamos algo desesperados.

    • abogado comentó:

      Fernando:
      ¿ EL contrato de arrendamiento consta o no por escritura pública?
      Saludos cordiales.

  • Camila comentó:

    Hola, mi consulta es la sgte :D esde hace 7 años arriendo una propiedad con un contrato anual que se ha ido renovando automàticamente ya q ninguna de las partes manifestò lo contrario, sin embargo ahora el arrendador me pidiò la casa de manera verbal a menos que le acepte pagar el 50 % màs por el arriendo.El contrato vence el 12 de Enero de 2015.El reajuste segùn contrato es de acuerdo al IPC y hasta ahora lo habìa respetado. Entonces si ahora no acepto ese aumento debo entregar la propiedad ? en cuanto tiempo? como debe notificarme?. Gracias de antemano.

    • abogado comentó:

      Estimada Camila:
      Tratándose de contratos de arrendamiento de plazo fijo igual a un año, el arrendador solamente podrá solicitar la restitución del inmueble JUDICIALMENTE, por lo tanto, la solicitud de restitución formulada verbalmente no tienen ningún valor. Tampoco resulta válido condicionar la vigencia del arrendamiento a un aumento unilateral de la renta, ya que la renta debe ser pactada y modificada de común acuerdo de las partes.
      Saludos.

  • vladimir guillermo meza nuñez comentó:

    no hemos arrendado nada, pero a mi sra. le dieron un poder para desalojar, a personas
    de muy mala vida , a cambio de eso nos diò “de palabra” vivir por un año a tarifa baja….pero: despyes fu’e subiendo y subiendo a: $200.000 pesos chilenos
    ahora…vuelve con $270.000, asì asì no màs

    PREGUNTA: ME SIRVE DE “ALGO” EL PODER DE LA PERSONA EN CUESTIÒN?

    • abogado comentó:

      Estimado Vladimir:
      Para entregarle una respuesta, rogaría explicar más claramente su situación.
      Saludos.

  • CELIA comentó:

    Debo un mes de arriendo más el mes de adelanto, pagué el mes de garantía y debo abandonar el depto. cuánto tiempo me deberían dar para dejarlo?

    • abogado comentó:

      Celia:
      Si debe un mes completo de renta, el arrendador puede solicitar judicialmente el término inmediato del contrato de arrendamiento.
      Saludos cordiales.

  • Claudia comentó:

    Estimado abogado:

    Mi marido arrendaba un inmueble, el contrato fue verbal, mi marido se fue y yo me quede en la propiedad, resulta que el dueño me dijo que quiere vender la misma y ya puso un letrero en la casa para su venta, diciéndome que tengo 2 semanas para hacer abandono del inmueble. Por favor si fuera tan amable de asesorarme al respecto, cual es procedimiento a seguir, y por favor si puede explicarme en términos sencillos como debe ser la notificación del desahucio, teniendo presente que no existe contrato escrito.

    Saludos cordiales y muchas gracias por su tiempo.

    • abogado comentó:

      Claudia:
      La notificación del desahucio dado por el arrendador, tratándose de un contrato de arrendamiento de plazo indefinido, debe efectuarse personalmente por un notario o judicialmente. Y el plazo mínimo a que tiene derecho el arrendatario para restituir el inmueble es de 2 meses contados desde la notificación del desahucio.
      Saludos cordiales.

  • ENOJADO comentó:

    tengo unos arrendatarios que pagan en la tesoreria y no se quieren ir ellos dicen q siguen pagando, como hago el tramite judicial para hecharlos, cuanto dura aprox y si me puede dar una referencia del costo de aquello, se lo agradeceria infinitamente

  • Antonio. comentó:

    Señor abogado, hemos notificado a un arrendatario que no se renovará el contrato de arriendo tal y como lo estipula el contrato (renovable cada tres años). Pero el arrendatario está reclamando unos meses a los cuales tendría derecho por “desahucio”. Estimamos que se debe cumplir la fecha de término del contrato y que en este caso no se puede hablar de desahucio, puesto que no se le está poniendo fin de forma anticipada. ¿Estoy en lo cierto? En caso de no querer abandonar la propiedad después de la fecha de vencimiento del contrato, ¿cuáles serían los pasos a seguir?
    Gracias por su respuesta.

    • abogado comentó:

      Estimado Antonio:
      Efectivamente, no sería un caso de desahucio, sino que de aviso de no renovación del contrato. Si el arrendatario no se va a la fecha fijada para la expiración del contrato, tendría que iniciar un juicio de “Restitución de la propiedad por expiración del plazo de arrendamiento”.
      Saludos.

  • thimetis inostroza comentó:

    hola mi pregunta es la siguiente hize un contrato por un año en la cuidad de calama corre el mes por año igual o no? y si es asi tengo que pagar igual ese mes? y lo otro aca e hecho varios arreglos que no se los e cobrado que estaban en mal estado le pinte la casa completalas rejas las puertas ect.. la llave de la ducha el porta papel y varias cosas mal ya que ellos viven aca cosa que no estaba en el contrato y cuando vinimos buscr ls llaves nos salieron con que ellos vivian aca en un apartamento que se hicieron en el patio .

    • abogado comentó:

      Estimado:
      El aumento del plazo para la restitución del inmueble de un mes por cada año completo de arrendamiento, opera en el caso de los contratos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes o mes y en los de duración indefinida. Por lo tanto, en su caso por tratarse de un contrato de plazo fijo igual a un año, no procede el aumento de un mes por cada año de arrendamiento.
      Saludos.

  • Eduardo comentó:

    Disculpa soy arrendatario, ya firme el contrato. Pero no me gusto el inmueble. Ahora ya lo desaloje y el arrendador me esta diciendo que debo pagarle un año de arrendamiento. Es posible?

    • abogado comentó:

      Eduardo:
      ¿ En el contrato de arrendamiento se estableció alguna cláusula de desahucio o término anticipado?.
      Saludos.

  • victor montoya comentó:

    Tengo contrcto por un mes cuanto tiempo debe darme para desocupar . Y si en el plazo no he podido conseguir?

    • abogado comentó:

      Victor:
      En los contratos en que el plazo de duración se ha pactado mes a mes, el desahucio o aviso de término anticipado del arrendador debe darse con una anticipación mínima de 2 meses, más un mes por cada año completo de arrendamiento, no pudiendo exceder en total de 6 meses.
      Saludos cordiales.

  • Ivonne Fanola Neira comentó:

    Señor abogado,agradezco su espacio y mi consulta se refiere a :Llevo 11 años arrendando un inmueble urbano y sólo hasta el 2008 el arrendador me hizo contrato,por su traslado de localidad ya no lo realizo,sólo a través del teléfono me avisaba el reajuste del arriendo,hoy por teléfono me informa de su propósito de vender la propiedad.¿Cuanto tiempo tengo derecho a permanecer en la casa y él esta en el derecho de subir el arriendo en el valor que él estime ?Gracias.

    • abogado comentó:

      Ivonne:
      Si el contrato es de plazo indefinido, entonces, el aviso de término debe darse con a lo menos 2 meses de anticipación a la notificación del desahucio, más un mes por año completo de arrendamiento, no pudiendo exceder en total de 6 meses.
      Y en cuanto a su segunda consulta, la renta solamente puede ser modificada de común acuerdo, no de manera unilateral.
      Saludos cordiales.

  • Javiera comentó:

    Hola. Arrendare mi departamento con un contrato donde se estipula que la vigencia será de 12 mes y que podrá ser renovado de común acuerdo, por aviso reciproco efectuados con 30 días de antelación al término del plazo del contrato.  En el caso que necesitara la propiedad antes de los 12 meses por motivos personales. Que debo hacer? Debo agregar alguna clausula extra al contrato para poder solicitarlo antes del término del mismo? Gracias

    • abogado comentó:

      Javiera:
      Efectivamente, tendría que agregar una cláusula adicional de desahucio o término anticipado indicando la anticipación con que debe darse el aviso y la forma como debe realizarse.
      Saludos.

  • cristian labbe comentó:

    Sr abogado, vivo de arrendatario desde junio de 2009, el contrato es de plazo fijo de un año. He sido notificado para el desahucio por via judicial. El tema es que el contrato de arriendo fue hecho por la corredora y un tercero que no habita el inmueble; esto se realizocon la venia del representante de la corredora. Puedo ser desalojado de la propiedad y mis bienes retirados en un eventual lanzamiento, aún cuando la persona demandada no se encuentre presente en el acto (la arrendataria y su aval nunca han hecho uso de la propiedad y los demandantes estan en conocimiento de la situacion). Yo he pagado el arriendo y las cuentas todo este tiempo, pero deje de pagar la renta hace tres meses. Es un dpto.

    • abogado comentó:

      Crisitan Labbe:
      ¿ El contrato establece alguna cláusula de desahucio?. La Ley sobre Arrendamiento de Predios Urbanos solamente regula el desahucio para los contratos de arrendamiento en que la duración se haya fijado de mes a mes y en los de duración indefinida, “no” en los contratos de plazo fijo no superior a un año, como sería en su caso.
      No obstante lo anterior, el arrendador está facultado para demandar la terminación inmediata del contrato de arrendamiento en caso de mora de un período entero de renta.
      En cuanto al lanzamiento, se ordena, generalmente, contra el arrendatario y los demás ocupantes, por lo tanto, podría ser desalojado también.
      Saludos.

  • Eva comentó:

    Hola
    sr abogado arriendo una pieza hace aproximadamente 5 años sin contrato, y llegada la fecha de pago el arredador se niega a recibe el pago y sin previo aviso me dice que debo buscar algo y abandonar la propiedad.
    El puede hacer algo en mi contra por no pago siendo que el no quiso recibir el dinero? ya que aun no encuentro donde irme.
    saludos

    • abogado comentó:

      Eva:
      Si el arrendador se niega a recibir la renta, puede depositarla en la Unidad de Tesorerías correspondiente al lugar en que encuentra el inmueble arrendado, indicando el nombre, apellidos y domicilio del arrendador.
      Saludos cordiales.

  • Andres comentó:

    sr, abogado me puede orientar en lo siguiente, mantengo un local comercial cuando lo arrende fue con fecha julio 2012 con fecha de termino julio 2013, nunca lo renovamos pero aun mantengo el local arrendado, el contrato de ariendo se torna indefinido??? o el propietario puede darle fin cuando el quiera…

    • abogado comentó:

      Andrés:
      Si llegada la fecha de terminación del contrato de arrendamiento de un inmueble, el arrendatario con la aceptación del arrendador, continua pagando la renta, o si ambas partes por medio de cualquier hecho manifiestan su intención de perseverar con el arrendamiento, entonces, el contrato de entenderá renovado por un período de 3 meses prorrogables sucesivamente.
      Saludos.

  • FRANCISCO comentó:

    Estimado mi consulta es la siguiente, tengo un contrato por el cual arrende un departamento, este se encuentra con sus pagos al día. el 4 de enero de 2015 cumplí un año viviendo en el y fue renovado y reajustado según IPC, hasta ahí todo bien, sin embargo el contrato estipulaba que cumplido el año, se renovaría mes a mes y ademas el arrendador quedaba facultado para para rescindir el contrato y darme un plazo de 30 dias para entregar el inmueble , pues bien hace un par de semanas atrás me avisa que necesita su departamento, por razones personales,yo quede sorprendido y le explique que no me parecía su decisión ya que esta afectando mi patrimonio, ya que no tenia contemplado y menos planificado desembolsar lo que significa un cambio considerando mes de arriendo, mes de garantía, probable comisión del corredor y la mudanza, independiente que yo haya firmado este contrato yo puedo reclamar mi daño patrimonial?

    • abogado comentó:

      Francisco:
      En los Contratos de arrendamiento en que el plazo de duración se haya fijado mes a mes, el desahucio del arrendador o aviso de término anticipado, solamente, puede hacerse, mediante notificación efectuada personalmente por notario o mediante notificación efectuada judicialmente, y el plazo que tiene el arrendatario para restituir el inmueble es de 2 meses como mínimo, contados desde la notificación del desahucio.
      Saludos.

  • Jessy comentó:

    Sr. Abogado:

    Mi consulta es con respecto a un local comercial que arrendamos desde diciembre 2009, hace un mes aprox. el dueño nos pidió dando como excusa que quiere construir, por lo que nos dio hasta fines de este mes, el contrato es renovable por cada mes y aun no he recibido ninguna notificación judicial, mis pagos van al dia.
    El tema es que en tan poco tiempo es dificil encontrar un lugar para trasladarnos.
    ¿Que puedo hacer? Agradecería su respuesta.

    • abogado comentó:

      Estimado:
      El aviso de término anticipado del arrendador tratándose de una contrato renovable mes a mes, debe hacerse mediante notificación personal efectuada por notario, o mediante notificación judicial. En cuanto al plazo que tiene al arrendatario como mínimo para restituir el inmueble arrendado en caso de desahucio, es de 2 meses contados desde la notificación del desahucio.
      Saludos.

  • Emilio comentó:

    Estimado, mi consulta es la siguiente, le arrende la casa a un hombre, hasta hace dos meses pagaba puntualmente, pero dejo de hacerlo y quiero recuperar la casa, no hay contrato de por medio fue un acuerdo verbal (a lo amigo), debo presentar alguna demanda de desahucio o algo por el estilo? desde ya, muchas gracias

    • abogado comentó:

      Estimado Emilio:
      Lo que tendría que hacer en su caso es iniciar un juicio de terminación inmediata del contrato de arrendamiento por no pago de rentas.
      Saludos.

  • Juan (Estudiante) comentó:

    Estimados, junto con saludarlos quiero plantear y consultar lo siguiente:

    Soy estudiante de Derecho y estoy ayudando a una persona a poner término a un contrato de arrendamiento. La persona a la que ayudo está en calidad de arrendador y ha decidido ponerle término al contrato que recae sobre un establecimiento comercial, ya que, está en su derecho.

    El asunto es que, tomamos la decisión de desahuciar al arrendatario (indistintamente de que éste último cumpla con sus obligaciones y en especial con la del pago de la renta), ya que, es un contrato de (duración indefinida) y la ley para este tipo de contratos no exige motivo o causa para ponerle término, obviamente sin perjuicio de las formas y plazos legales previstos para esta situación. Es por eso que aconsejé al arrendador a efectuar el desahucio por los medios que franquea la ley, y fue precisamente por carta certificada firmada ante notario.

    Hoy en día ya está por cumplirse el plazo máximo de los 6 meses que permite la ley para que el arrendatario restituya el inmueble, (un mes por cada año completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble), el contrato es del año 2008 y el aviso anticipado o desahucio es desde noviembre del año 2014.

    Resulta que el arrendatario en su comportamiento y actitud reacia advirtió con no restituir el inmueble por la razón de que a él no le conviene dejarlo y que está difícil encontrar otro establecimiento para arrendar. (ojo: tuvo 6 meses para ver otro lugar, para tomar en serio el aviso y además se le ofreció de palabra aumentar la renta para que siguiera ocupando el inmueble antes y después del desahucio y no accedió, por lo tanto no se revocó el desahucio de mutuo acuerdo).

    Reitero que actualmente están por cumplirse esos 6 meses máximos que permite la ley para la restitución del inmueble y las preguntas son las siguientes:

    1) ¿ Desde un punto de vista procesal una vez cumplido el plazo para que el arrendador restituya el inmueble conviene interponer demanda en juicio sumario de inmediato?(día siguiente o más próximos).

    2) ¿Y cuál sería el contenido principal de la demanda o en lo princiapl? me refiero a la fórmula enunciativa competente para la materia, por ejemplo ¿se interpone demanda por desahucio o por término de contrato de arrendamiento o es lo mismo esta dos, se pide restitución del inmueble o la fórmula es otra? (pregunto porque desconozco en gran parte la parte forense y más práctica de llevar a cabo una demanda en concreto)

    3) Y lo otro ¿De no haber conciliación se debe solicitar el lanzamiento de la propiedad o eso va en la demanda misma?

    4) Resulta que el arrendador firmó una promesa de arrendamiento con otra persona, y el problema está en que el contrato prometido debe llevarse a cabo un mes después de que el actual arrendatario debe restituir el inmueble, pero el arrendatario no muestra ninguna intención de restituir aun así después de vencido el plazo, y eventualmente podría coincidir esta problemática con la fecha en que debe llevarse a cabo la promesa, por lo tanto esta pregunta apunta a lo siguiente, en el caso de que el futuro arrendatario “el promitente arrendatario” decide demandar al arrendador “promitente arrendador” por incumplimiento de contrato exigiendo que se lleve a cabo el contrato prometido o por indemnización de perjuicios,

    ¿Es viable defenderse oponiendo excepciones, por encontrarse el inmueble en un estado de imposibilidad para arrendarlo por culpa del actual e irresponsable actual arrendatario que se niega a restituirlo o algún otro medio o excepción dilatoria? todo esto porque, independientemente de que se puedas demandar por I.P al actual arrendatario irresponsable por los eventuales perjuicios que pueda ocasionar incluyendo y relacionándolo con el contrato de promesa que hay de por medio con otra persona y que recae sobre el mismo inmueble y que por otro lado me imagino que a la vez la parte de la “promitente arrendataria” puede accionar en contra de “mi representado” o asesorado y de manera muy fuerte. Por todo esto quiero saber si el plano es favorable para mi asesorado y cuales son las mejores vías a acudir.

    Estoy algo ajeno aún al ámbito práctico y parte tramitadora de algunos procedimientos y materias. Es de mucha importancia para mi poder aclarar estas dudas al respecto, primero que todo para poder ayudar y aconsejar de buena manera a quien me ha solicitado ayuda para su mayor tranquilidad y claridad del tema, y en segundo lugar necesito saber en lo mas detallado posible para mi formación profesional, es por eso que confío y acudo humildemente a sus conocimientos y le agradecería bastante las aclaraciones consejos y/o correcciones al respecto, y por supuesto desde ya muchas gracias por leer las consultas y su atención.

    • abogado comentó:

      Juan:
      Si el contrato de arrendamiento ya fue desahuciado en forma legal por el arrendador (mediante notificación efectuada “personalmente” por notario o mediante notificación judicial), y el arrendatario no hizo restitución de la propiedad dentro del plazo respectivo, entonces lo que corresponde judicialmente es presentar una demanda de restitución del inmueble arrendado conforme al procedimiento señalado en la Ley N°18.101, que no es igual al procedimiento sumario. Ahora, en el caso que el contrato de arrendamiento no haya sido desahuciado en forma legal, entonces, judicialmente lo que corresponde es presentar una demanda de desahucio conforme al procedimiento antes indicado.
      Respecto del cumplimiento del contrato de promesa, en consideración a que desconozco sus cláusulas, no estoy en condiciones de emitir comentario alguno.
      Saludos cordiales.

  • Juan (Estudiante) comentó:

    Señor Ortúzar, junto con saludarlos quiero plantear y consultar lo siguiente:

    Soy estudiante de Derecho y estoy ayudando a una persona a poner término a un contrato de arrendamiento. La persona a la que ayudo está en calidad de arrendador y ha decidido ponerle término al contrato que recae sobre un establecimiento comercial, ya que, está en su derecho.

    El asunto es que, tomamos la decisión de desahuciar al arrendatario (indistintamente de que éste último cumpla con sus obligaciones y en especial con la del pago de la renta), ya que, es un contrato de (duración indefinida) y la ley para este tipo de contratos no exige motivo o causa para ponerle término, obviamente sin perjuicio de las formas y plazos legales previstos para esta situación. Es por eso que aconsejé al arrendador a efectuar el desahucio por los medios que franquea la ley, y fue precisamente por carta certificada firmada ante notario.

    Hoy en día ya está por cumplirse el plazo máximo de los 6 meses que permite la ley para que el arrendatario restituya el inmueble, (un mes por cada año completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble), el contrato es del año 2008 y el aviso anticipado o desahucio es desde noviembre del año 2014.

    Resulta que el arrendatario en su comportamiento y actitud reacia advirtió con no restituir el inmueble por la razón de que a él no le conviene dejarlo y que está difícil encontrar otro establecimiento para arrendar. (ojo: tuvo 6 meses para ver otro lugar, para tomar en serio el aviso y además se le ofreció de palabra aumentar la renta para que siguiera ocupando el inmueble antes y después del desahucio y no accedió, por lo tanto no se revocó el desahucio de mutuo acuerdo).

    Reitero que actualmente están por cumplirse esos 6 meses máximos que permite la ley para la restitución del inmueble y las preguntas son las siguientes:

    1) ¿ Desde un punto de vista procesal una vez cumplido el plazo para que el arrendador restituya el inmueble conviene interponer demanda en juicio sumario de inmediato?(día siguiente o más próximos).

    2) ¿Y cuál sería el contenido principal de la demanda o en lo princiapl? me refiero a la fórmula enunciativa competente para la materia, por ejemplo ¿se interpone demanda por desahucio o por término de contrato de arrendamiento o es lo mismo esta dos, se pide restitución del inmueble o la fórmula es otra? (pregunto porque desconozco en gran parte la parte forense y más práctica de llevar a cabo una demanda en concreto)

    3) Y lo otro ¿De no haber conciliación se debe solicitar el lanzamiento de la propiedad o eso va en la demanda misma?

    4) Resulta que el arrendador firmó una promesa de arrendamiento con otra persona, y el problema está en que el contrato prometido debe llevarse a cabo un mes después de que el actual arrendatario debe restituir el inmueble, pero el arrendatario no muestra ninguna intención de restituir aun así después de vencido el plazo, y eventualmente podría coincidir esta problemática con la fecha en que debe llevarse a cabo la promesa, por lo tanto esta pregunta apunta a lo siguiente, en el caso de que el futuro arrendatario “el promitente arrendatario” decide demandar al arrendador “promitente arrendador” por incumplimiento de contrato exigiendo que se lleve a cabo el contrato prometido o por indemnización de perjuicios,

    ¿Es viable defenderse oponiendo excepciones, por encontrarse el inmueble en un estado de imposibilidad para arrendarlo por culpa del actual e irresponsable actual arrendatario que se niega a restituirlo o algún otro medio o excepción dilatoria? todo esto porque, independientemente de que se puedas demandar por I.P al actual arrendatario irresponsable por los eventuales perjuicios que pueda ocasionar incluyendo y relacionándolo con el contrato de promesa que hay de por medio con otra persona y que recae sobre el mismo inmueble y que por otro lado me imagino que a la vez la parte de la “promitente arrendataria” puede accionar en contra de “mi representado” o asesorado y de manera muy fuerte. Por todo esto quiero saber si el plano es favorable para mi asesorado y cuales son las mejores vías a acudir.

    Estoy algo ajeno aún al ámbito práctico y parte tramitadora de algunos procedimientos y materias. Es de mucha importancia para mi poder aclarar estas dudas al respecto, primero que todo para poder ayudar y aconsejar de buena manera a quien me ha solicitado ayuda para su mayor tranquilidad y claridad del tema, y en segundo lugar necesito saber en lo mas detallado posible para mi formación profesional, es por eso que confío y acudo humildemente a sus conocimientos y le agradecería bastante las aclaraciones consejos y/o correcciones al respecto, y por supuesto desde ya muchas gracias por leer las consultas y su atención.

  • Jacqueline comentó:

    Muy buena la página, me gustaría consultar ¿Esta carta de desahucio permite desalojar a los arrendatarios? ¿Si el arrendatario no cumple con los plazos?

    Muchas gracias

    • abogado comentó:

      Jacqueline:
      Si después de desahuciado en forma legal el contrato de arrendamiento, el arrendatario no hace restitución del inmueble en el plazo respectivo, lo que corresponde hacer es iniciar un juicio de arrendamiento de restitución de la propiedad.
      Saludos.

  • priscila jofre comentó:

    estimado abogado, mi consulta es la siguiente, la casa se arrendo con una duración indefinida, en julio del 2014 se por medio de notario se puso termino al contrato avisándole a los arrendatarios que debían entregar la casa en el me de octubre. a la fecha aun no la han entregado. ellos desde octubre del 2014 hasta abril de este mes han pasado las rentas, porque me señalan que no han podido encontrar otra casa. mi consulta es ¿ que debo hacer para que me entreguen la casa?
    desde ya muchas gracias

    • abogado comentó:

      Priscila:
      El desahucio o término de contrato anticipado de arrendamiento de inmuebles de duración indefinida debe hacerse por medio de notificación personal efectuada por notario o mediante notificación judicial. Si desahuciado en forma legal, el arrendatario no restituye el inmueble arrendado, entonces lo que habría que hacer es iniciar un juicio de arrendamiento de restitución de propiedad.
      Saludos.

  • luis comentó:

    Hola arriendo una casa al interior de una propiedad, esta cuenta con cuatro viviendas mas, también arrendadas. Consulto, puede el propietario entrar y salir de la propiedad, dar ordenes a los arrendatarios, y finalmente puede solicitar la entrega de la vivienda sin aviso, de lo contrario entra y tira las cosa a la calle.

    • abogado comentó:

      Luis:
      Estando vigente el arrendamiento el arrendador debe respetar a los arrendatarios, y no puede llegar y entrar al inmueble arrendado sin previa autorización de los arrendatarios, ni menos aún hacer retiro de los bienes muebles que se encuentren en el domicilio.
      Saludos.

  • Francisca comentó:

    Buenas noches tengo la siguientes dudas:

    Quisiera consultar por el termino de arriendo de plazo fijo, mi contrato comenzó el 29 de Diciembre del 2014 y terminara el 29 de Diciembre del 2015 y quisiera dar termino de el en ninguna parte del contrato indica que deba informar ante de 30 días para dar termino del contrato, ¿eso como arrendatario se da por entendido?, lo otro si yo deseo dar termino al contrato, mi arrendador me solicita pagar los meses faltantes, nuevamente en el contrato no sale estipulado, ¿debo asumir que es correcto?,ademas yo como arrendataria asumo que la garantía puede hacer uso el arrendador para reparar los daños que hayan ocurrido durante el tiempo de permanencia, pero mi arrendador quiere que repare lo dañado y a un así no me devolverá la garantía ¿esta en lo correcto?, lo otro en el baño de la casa donde arriendo se desprendió un gran pedazo de cielo por deterioro de los soportes de la terraza que esta sobre el baño, la arrendadora prometió que realizar reparaciones pero aun no ha hecho nada yo como arrendatario podría utilizar esta situación a mi favor para dar termino de mi contrato ya que continua desprendiéndose y así no pagar los meses restantes al contrato??.

    Espero su respuesta y muchas gracias por su ayuda.

    • abogado comentó:

      Francisca:
      La ley no regula el desahucio para los arrendamiento de plazo fijo igual a un año, por lo tanto, en dicha materia, se debe estar estrictamente a lo que las partes hayan pactado en el respectivo contrato, si en dicho contrato, no se otorgó a las partes la posibilidad de poner término anticipado, entonces, se debe respetar el plazo fijado, salvo que, las partes de mutuo acuerdo, le pongan término.
      Saludos cordiales.

  • Meli Pérez comentó:

    Abogado en un juicio de desahucio que pasa si un predio esta abandonado???

  • abogado comentó:

    Meli:
    Si un inmueble urbano arrendado fuere abandonado por el arrendatario, sin previamente haberlo restituido, el arrendador deberá solicitar al juez de la causa que se lo entregue con la sola certificación de abandono de un receptor judicial.
    Saludos.

  • andrea comentó:

    Estimados, soy arrendataria tengo un contrato de arriendo plazo fijo desde el 25 de octubre del 2014 al 25 octubre del 2015, pero en diciembre del 2014 me quede sin trabajo y hoy ya no puedo seguir pagando el arriendo, el 30 de marzo le comente al arrendador la situación para irme el 1 de abril y así no perjudiarlo ya que el mes de abril no lo puedo pagar, el ahora me esta pidiendo indembizacion, yo no le debo ningún mes pero si cuentas de servicios básicos que le comente que los pagara con el mes de garantía. Mi consulta es el puede tomar el mes de garantía como indemnización y acerme cancelar aparte los gastos de los servicios basicos? Ojala me puedan orientar. Mi finiquito de trabajo me ampara en dicha situación de no haberle expresado con los 30 días de anticipación el echo que me iría del inmueble.

  • abogado comentó:

    Andrea:
    ¿ El contrato establece alguna cláusula de desahucio, y en su caso, qué establece dicha cláusula?
    Saludos.

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