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Desahucio en el arrendamiento de predios urbanos (Ley N°18101)

CONCEPTO DE DESAHUCIO.

El desahucio es el acto jurídico unilateral en virtud del cual un contratante manifiesta anticipadamente al otro contratante su intención de poner término al contrato. Pero este acto jurídico unilateral tiene la particularidad de que no requiere de la aceptación del otro contratante para perfeccionarse.

 CARACTERÍSITCAS DEL DESAHUCIO.

El desahucio en el arrendamiento de predios urbanos tiene las siguientes particularidades:

  1. Es irrevocable;
  2. Debe darse con una anticipación mínima, que depende de la duración del contrato de que se trate;
  3. No requiere de aceptación para perfeccionarse;
  4. Puede ser judicial o extrajudicial;
  5. Procede respecto de contratos de plazo indefnido, y excepcionalmente, respecto de contratos de plazo definido.

 CONTRATOS RESPECTO DE LOS CUALES PROCEDE.

Procede por regla general respecto de contratos de arrendamiento de plazo indefinido, y tratándose de contratos de arrendamiento de plazo definido debe respetarse el plazo pactado, en virtud del principio de fuerza obligatoria que tienen los contratos para las partes, por aplicación del artículo 1545 del Código Civil.

Excepciones.

La Ley N°18.101 establece las siguientes excepciones en que procedería el desahucio en arrendamientos de plazo definido:

  1. Aquellos en que el plazo se haya pactado mes a mes;
  2. Aquellos contratos de plazo fijo igual o inferior a un año;
  3. Aquellos contratos de plazo fijo superior a un año destinados a la habitación. En este caso se le autoriza sólo al arrendatario para poner término anticipado al contrato, en el evento de que se le haya prohibido la facultad de subarrendar.

Lo anterior, es sin perjuicio de que las partes, voluntariamente, podrán pactar  cláusulas de término anticipado en los contratos de arrendamiento de plazo fijo.

 FORMA COMO DEBE HACERSE EL DESAHUCIO DADO POR EL ARRENDADOR.

Hay que distinguir:

  • Tratándose de contratos de plazo pactado mes a mes y de contratos de duración indefinida, podrá hacerse judicialmente o personalmente por un notario;
  • Tratándose de arrendamiento de plazo fijo igual o inferior a un año, sólo podrá hacerse judicialmente.

 PLAZO CON QUE DEBE HACERSE EL DESAHUCIO DADO POR EL ARRENDADOR.

Hay que distinguir:

  • Arrendamiento de plazo pactado mes a mes y de duración indefnida. El plazo del desahucio será de 2 meses, contado desde la notificación respectiva, aumentándose en un mes por cada año completo que el arrrendatario hubiere ocupado el inmueble, sin embargo, en total el plazo no podrá exceder de 6 meses.
  • Arrendamiento de plazo fijo igual o inferior a un año. El plazo del desahucio será de 2 meses, contado desde la notificación.

 RESTITUCIÓN DEL INMUEBLE.

El arrendatario desahuciado podrá restituir el inmueble antes de expirado el plazo del desahucio, en cuyo caso sólo estará obligado a pagar las rentas hasta el día de la restitución.

Caso de Restitución del inmueble abandonado por el arrendatario.

Esta situación está tratada en el artículo 6 de la Ley N°18101, el cual permite que el arrendador solicite al Tribunal competente que el inmueble le sea entregado sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe.

  • Alejandro Twentyman comentó:

    Hay un contrato de alquiler que se firmó el 01/04/2010 y que tenía una duración de 12 (doce) meses, extinguiéndose el día 01 de abril de 2011; pero que se fue “autorenovando” hasta la actualidad según lo que estipula el contrato (el contrato dice “este plazo se renovará en forma tácita, sucesiva y automática por periodos iguales de 12 (doce) meses cada uno en caso de que a la fecha de su expiración” ninguna de las 2 partes haya decidido ponerle término).
    Mi pregunta es: en el caso de que el arrendador decida hacer un desahucio, a este contrato habría que considerarlo como un contrato de plazo fijo que no excede de un año? ¿O por tener esa cláusula de “autorenovación anual” ya hay que considerarlo como “de duración indefinida”? (y entonces, el arrendatario, tendría un plazo de gracia, desde que reciba la comunicación del desahucio, de 60 días + 30 días adicionales por cada año de contrato, pero sin exceder 6 meses en total).

    Muchísimas gracias.

  • belen comentó:

    Hola, quiero comprar una propiedad que esta con moradores ¿cuanto tiempo máximo dura un juicio de desahucio? ¿cual es su costo aproximado? Saludos. Gracias.

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