CONCEPTO DE DESAHUCIO.
El desahucio es el acto jurídico unilateral en virtud del cual un contratante manifiesta anticipadamente al otro contratante su intención de poner término al contrato. Pero este acto jurídico unilateral tiene la particularidad de que no requiere de la aceptación del otro contratante para perfeccionarse.
CARACTERÍSITCAS DEL DESAHUCIO.
El desahucio en el arrendamiento de predios urbanos tiene las siguientes particularidades:
- Es irrevocable;
- Debe darse con una anticipación mínima, que depende de la duración del contrato de que se trate;
- No requiere de aceptación para perfeccionarse;
- Puede ser judicial o extrajudicial;
- Procede respecto de contratos de plazo indefnido, y excepcionalmente, respecto de contratos de plazo definido.
CONTRATOS RESPECTO DE LOS CUALES PROCEDE.
Procede por regla general respecto de contratos de arrendamiento de plazo indefinido, y tratándose de contratos de arrendamiento de plazo definido debe respetarse el plazo pactado, en virtud del principio de fuerza obligatoria que tienen los contratos para las partes, por aplicación del artículo 1545 del Código Civil.
Excepciones:
La Ley N°18.101 establece normas especiales respecto del desahucio y restitución, permitiendo el desahucio, en los siguientes contratos de plazo fijo:
1. Contratos en que el plazo se haya fijado mes a mes.
2. Contratos de Plazo fijo no superior a un año.
3. Contratos de plazo superior a un año con cláusula de prohibición de subarrendar, autorizan al arrendatario para desahuciarlo.
Lo anterior, es sin perjuicio de que las partes, voluntariamente, podrán pactar cláusulas de término anticipado en los contratos de arrendamiento de plazo fijo.
FORMA COMO DEBE HACERSE EL DESAHUCIO DADO POR EL ARRENDADOR.
Hay que distinguir:
1. Contratos de duración indefinida y en los que el plazo se haya fijado mes a mes. El desahucio podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por notario.
2. Contratos de plazo fijo no superior a un año. Deberá efectuarse mediante notificación judicial.
PLAZO PARA RESTITUIR QUE TIENE EL ARRENDATARIO EN CASO DE DESAHUCIADO DADO POR EL ARRENDADOR.
Hay que distinguir:
1. Contrato de duración indefinida o en que el plazo se haya fijado mes a mes. El arrendatario tiene un plazo mínimo de 2 meses para restituir el inmueble, contado desde la notificación respectiva, aumentándose en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble, sin embargo, en total el plazo no podrá exceder de 6 meses.
2. Contratos de duración no superior a un año. El arrendatario tiene un plazo de 2 meses para restituir el inmueble.
Caso de Restitución del inmueble abandonado por el arrendatario.
Esta situación está tratada en el artículo 6 de la Ley N°18101, el cual permite que el arrendador solicite al Tribunal competente que el inmueble le sea entregado sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe.
CAROLINA comentó:
Soy arrendataria de un local comercial, el contrato de arriendo tiene una duración de 18 meses, renovables automaticamente. El valor mensual aumentará a medida que pasan los meses.
Actualmente llevo 3 meses y necesito irme, el local no reúne todas las condiciones para mi desarrollo profesional, me limitan a realizar actividades.
El contrato no tiene cláusulas sobre desahucio, no me entrega plazos para poner termino anticipado, solo faculta al arrendador a terminar el contrato en caso de que yo no pague un mes, no cumpla con el reglamento interno o que subarriende el local.
Envié una carta certificada para poner fin al contrato y poder retirarme, pero solo recibí un mensaje a traves de whatsap informando que el contrato se encontraba vigente.
Que debo hacer para poner termino al contrato anticipadamente?
abogado comentó:
Carolina:
Si en su contrato se prohíbe el subarriendo, entonces, se entiende que tiene la facultad para solicitar el término anticipado del contrato en cualquier momento.
Saludos Cordiales.
Pablo comentó:
Sr.Abogado:
Existe alguna hipótesis establecida por la LEY en que el arrendatario que termina anticipadamente su contrato de arriendo deba seguir pagando las rentas hasta la fecha finalización del arriendo establecida en el contrato?
Muchas gracias!
abogado comentó:
Pablo:
Sí, la del artículo 1945 del Código Civil que dispone: “Cuando por culpa del arrendatario se
pone término al arrendamiento, será el arrendatario
obligado a la indemnización de perjuicios, y
especialmente al pago de la renta por el tiempo que
falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido
hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera
terminado sin desahucio.
Podrá con todo eximirse de este pago proponiendo
bajo su responsabilidad persona idónea que le substituya
por el tiempo que falte, y prestando al efecto fianza u
otra seguridad competente”.
Paulina comentó:
Estimado, si pudiera ayudarme con la siguiente duda: soy arrendataria, hace más de 5 años. La duración del contrato se pactó por 12 meses y 1 día, y además estipula lo siguiente: “Se deja especial constancia que la renovación del presente contrato, será automática por períodos de doce meses y un día, salvo que alguna de las partes de aviso por escrito a la otra y con 60 días de anticipación a la fecha de término, su deseo de no
renovar el presente contrato. Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1956 del Código Civil, la eventual restitución por adelantada del inmueble en el plazo original del presente contrato, obligará al arrendatario a pagar el valor de arriendo por los meses faltantes, hasta la fecha de término del mismo, sin perjuicio de las sanciones dispuestas por la ley. Para estos efectos tendrán plena aplicación las normas establecidas en el título II de la ley 18.101. Pasado el período de un año, cualquiera de las partes podrá poner término al presente contrato avisando por escrito con a lo menos 60 días de anticipación.” La situación es que debo dejar el inmueble dentro de un plazo de 15 días, momento en que quedará disponible al Arrendador, y quisiera saber si pasado ese plazo deberé seguir pagando renta. Muchas gracias por su orientación.
abogado comentó:
Estimada:
La renta debe pagarse hasta el día de restitución efectiva de la propiedad.
Saludos Cordiales.
Camila comentó:
Estimafo:
Tengo la siguiente consumta soy arrebdataria, mi arrrndatario dejara la propiedad y solo me aviso con 15 dias de anticipacion, y el cobtrato dice que debe ser con 60 dias, le puedo aplicar alguna multa o a
abogado comentó:
Camila:
¿ Cuál es el plazo de duración del contrato de arrendamiento?.
Saludos Cordiales.
Nicolas comentó:
Sr Abogado según nuestro contrato de arriendo, si deseo poner término al contrato debo hacerlo con 1 mes de anticipación mediante carta notarial. Que sucede si mi arrendadora (arrendó dueña, sin corredora) desea demandarnos por poner término anticipado al contrato?? Que resguardo según ley tengo yo? De antemano muchas gracias.
abogado comentó:
Nicolas:
Rogaría indicarme cuál es la duración o plazo del contrato de arrendamiento.
Saludos Cordiales.
Nicolas comentó:
Es de 1 año o 12 meses iniciando el 26/08/17 hasta el 26/08/18
abogado comentó:
Nicolas:
Dado que se trata de un contrato de arrendamiento de plazo de un año, el desahucio dado por el arrendador solamente se podría efectuar mediante una notificación judicial, y desde esa fecha, se contaría el plazo de dos meses que tendría para efectuar la restitución de la propiedad. No obstante en la audiencia a que sea citado, usted podría efectuar las alegaciones que estime pertinente.
Saludos Cordiales.
Nicolas comentó:
Estimado, Necesito dejar la propiedad a finales de noviembre, no puedo seguir arrendando por problemas económicos. Si yo presento la carta de termino de contrato deberé seguir pagando el tiempo que quede para completar el año de arriendo? Existe legalmente una multa por término anticipado del contrato?? Según contrato firmado no especifica nada de multa. Pero quisiera saber si por ley existe algo así.
abogado comentó:
Nicolas:
En virtud de lo dispuesto en el artículo 4 inciso segundo de la Ley N°18.101, tratándose de contratos de arrendamiento de plazo fijo no superior a un año, el arrendatario tiene el derecho irrenunciable de restituir la propiedad antes de cumplirse la fecha fijada por las partes para el término del contrato, y en cuyo caso queda obligado solamente a pagar las rentas hasta el día en que se efectúe la restitución de la propiedad. Pero para lo anterior, debe cumplir con las formalidades establecidas en el contrato para el desahucio o término anticipado debiendo dar aviso con la debida anticipación.
En cuanto a las multas, si el contrata nada establece, no estaría obligado a pagar multas.
Saludos Cordiales.
Nicolas comentó:
Sr Abogado, muy agradecido por la información, bastante claro y conciso en las respuestas.
German comentó:
hola, le hice un contrato por un año, solo para conocerlo, se ha portado muy mal, me paga cuando quiere, pero ya se cumplió el año y termino del contrato, ahora solo me han pagado el mes, pero no quieren hacer contrato, no contestan el teléfono, para acogerme la clausula PLAZO PARA RESTITUIR QUE TIENE EL ARRENDATARIO EN CASO DE DESAHUCIADO DADO POR EL ARRENDADOR “2. Contratos de duración no superior a un año. El arrendatario tiene un plazo de 2 meses para restituir el inmueble.” ESTO TIENE QUE HACERLO UN ABOGADO O YO LO PUEDO HACER COMO PERSONA NATURAL….SALUDOS…
abogado comentó:
German:
Si el contrato ya se encuentra terminado, lo que corresponde es solicitar judicialmente la restitución de la propiedad arrendada, salvo en el caso que el contrato se haya renovado, y actualmente se encuentre vigente, en cuyo caso si hay rentas impagas podría solicitar la terminación del contrato por no pago de rentas, para lo cual sí necesitaría abogado.
Saludos cordiales.
emilio muñoz comentó:
tengo un problema….soy chileno hace 4 meses arrende un departamento con un mes de adelanto y mes de garantia,a una venezolana(dueña),solo hicimos contrato de palabra y yo le depositaba cada mes en su cuenta…el departamento es amoblado pero compartido,en un comienzo vivian dos extranjeros con nosotros…, luego los arrendatarios extranjeros volvieron a su pais y se mudo la dueña del departamento con nosotros….el dia 8 se cumplia mi fecha de pago mensual y ella me dijo q tenia q hablar conmigo q no le pagara….dias mas tarde me dice q tengo q desocupar el inmueble por que el departamento lo vendio…y q esta vendiendo todo y tengo 13 dias para desalojarlo…y que nos cobraria por esos 13 dias de la garantia… que puedo hacer hay alguna ley q me ampara
abogado comentó:
Emilio:
En los contratos de arrendamiento de duración indefinida, el desahucio o aviso de término anticipado del arrendador, debe hacerse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por notario, y en ese caso, el arrendatario tiene derecho a un plazo de restitución de a lo menos 2 meses, en consecuencia, no es válido que el arrendador solicite en forma verbal la restitución de la propiedad arrendada encontrándose vigente el arrendamiento.
En relación con el caso que el arrendador venda el inmueble arrendado, produciéndose en consecuencia el término del contrato de arrendamiento, el arrendatario tendría derecho a que el arrendador le indemnice los perjuicios que la terminación del contrato le ocasionaren, en virtud de lo dispuesto en el artículo 1961 del código civil.
Saludos cordiales.
marcela comentó:
estimados,
tengo un contrato vigente desde el año 2013. hace un tiempo me quede sin trabajo por lo que no pague unos meses, ahora queriendo ponerme al dia en el pago y continuar con el arriendo, el corredor me envio una carta certificada ante notario para informar que dara termino al contrato y que empezara un proceso de desalojo.
a la semana despues de la carta me escribe un mail diciendo que este viernes llegara con una actuaria y carabineros a desalojarme de la propiedad. esto lo puede hacer sin estar realizada una demanda?? la actuaria no se supone que me deberia notificar que se ha empezado un juicio??
yo he ingresado al la pagina del poder judicial y no se encuentra ni una causa a mi nombre, por lo que creo es solo asustarme para dejar la propiedad.
favor orientarme.
Ricardo comentó:
Me solicitaron la restitución de la propiedad. Dos meses por contrato. Pero no encuentro donde irme. El plazo se agota y quiero saber si puedo pedir aumentar el plazo o algo así.
abogado comentó:
Ricardo:
¿ Se le solicitó la restitución judicialmente?.
Saludos Cordiales.
Nataly comentó:
Estimado arriendo hace cuatro años una casa y mi arrendatario me avisa que la quiere vender, cuanto tiempo tengo para abandonar el inmueble?? En esos meses cancela la misma cuota que estaba pagando mensual? No debiese subir el monto?
abogado comentó:
Nataly:
Si el contrato de arrendamiento es de duración indefinida, tendría un plazo de dos meses más un mes por cada año completo de arrendamiento, contado desde la notificación del desahucio, para hacer restitución de la propiedad. Durante esos meses, se debe pagar la misma renta que se pagaba con anterioridad al desahucio.
Saludos cordiales.