CONCEPTO DE DESAHUCIO.
El desahucio es el acto jurídico unilateral en virtud del cual un contratante manifiesta anticipadamente al otro contratante su intención de poner término al contrato. Pero este acto jurídico unilateral tiene la particularidad de que no requiere de la aceptación del otro contratante para perfeccionarse.
CARACTERÍSITCAS DEL DESAHUCIO.
El desahucio en el arrendamiento de predios urbanos tiene las siguientes particularidades:
- Es irrevocable;
- Debe darse con una anticipación mínima, que depende de la duración del contrato de que se trate;
- No requiere de aceptación para perfeccionarse;
- Puede ser judicial o extrajudicial;
- Procede respecto de contratos de plazo indefnido, y excepcionalmente, respecto de contratos de plazo definido.
CONTRATOS RESPECTO DE LOS CUALES PROCEDE.
Procede por regla general respecto de contratos de arrendamiento de plazo indefinido, y tratándose de contratos de arrendamiento de plazo definido debe respetarse el plazo pactado, en virtud del principio de fuerza obligatoria que tienen los contratos para las partes, por aplicación del artículo 1545 del Código Civil.
Excepciones:
La Ley N°18.101 establece normas especiales respecto del desahucio y restitución, permitiendo el desahucio, en los siguientes contratos de plazo fijo:
1. Contratos en que el plazo se haya fijado mes a mes.
2. Contratos de Plazo fijo no superior a un año.
3. Contratos de plazo superior a un año con cláusula de prohibición de subarrendar, autorizan al arrendatario para desahuciarlo.
Lo anterior, es sin perjuicio de que las partes, voluntariamente, podrán pactar cláusulas de término anticipado en los contratos de arrendamiento de plazo fijo.
FORMA COMO DEBE HACERSE EL DESAHUCIO DADO POR EL ARRENDADOR.
Hay que distinguir:
1. Contratos de duración indefinida y en los que el plazo se haya fijado mes a mes. El desahucio podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por notario.
2. Contratos de plazo fijo no superior a un año. Deberá efectuarse mediante notificación judicial.
PLAZO PARA RESTITUIR QUE TIENE EL ARRENDATARIO EN CASO DE DESAHUCIADO DADO POR EL ARRENDADOR.
Hay que distinguir:
1. Contrato de duración indefinida o en que el plazo se haya fijado mes a mes. El arrendatario tiene un plazo mínimo de 2 meses para restituir el inmueble, contado desde la notificación respectiva, aumentándose en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble, sin embargo, en total el plazo no podrá exceder de 6 meses.
2. Contratos de duración no superior a un año. El arrendatario tiene un plazo de 2 meses para restituir el inmueble.
Caso de Restitución del inmueble abandonado por el arrendatario.
Esta situación está tratada en el artículo 6 de la Ley N°18101, el cual permite que el arrendador solicite al Tribunal competente que el inmueble le sea entregado sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe.
Camila alarcon calderon comentó:
Hola! Arrendé un departamento por 12 meses, con contrato de arriendo que estipulaba que si me iba antes tenia que pagar todo el año restante. Alguna medida legal para no pagar eso? O debo pagarlo, hay juicios por eso, demandas, penas legales, civiles? Agradeceria su aclaracion. Cabe destacar que es por motivos de salud, lo que se justifica con certificados medicos.
Saludos.
abogado comentó:
Camila:
En los contratos de arrendamiento de plazo no superior a un año, en conformidad a lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 4 de la Ley N°18.101, el arrendatario puede restituir el inmueble arrendado antes de la fecha de restitución o expiración del contrato, y en ese evento, solamente estará obligado a pagar las rentas que se devenguen hasta el día de la restitución efectiva del inmueble.
Saludos Cordiales.
Álvaro comentó:
Estimado abogado, agradecería me ayudara con una duda por favor:
Arriendo un local comercial, por un contrato de 1 año que empezó en Mayo de 2013. En este se establece que se prorrogará por el mismo período cada vez que se cumpla el año, salvo que una de las partes se oponga. En Enero de 2019 se me notifica por notario público un aviso de término de contrato de arriendo, ante lo cual me dirijo a hablar con la arrendataria en persona y llegamos al acuerdo que subiría el arriendo, pero el arriendo seguiría en curso (todo de palabra, los pagos se evidencian en vales de pago). En Octubre de 2019 me llega una notificación judicial basado en el art. 44 del CPC, por lo que se me da por notificado. La demanda busca desahucio, basado en la notificación de Enero de 2019 (en la cual me daban 3 meses, hasta Abril, pero que ignoré por el trato de palabras que hicimos). Ahora entiendo que en 5 días tengo que ir a audiencia. ¿Tengo alguna solución que permita quedarme? ¿De lo contrario, como podría ganar algo de tiempo para buscar otro lugar? ¿Conviene asistir a la audiencia? Agradecería muchísimo su respuesta.
abogado comentó:
Estimado:
Se la ha enviado un correo electrónico a su correo.
Saludos Cordiales.
ELSA ORTEGA comentó:
Buenos días, puedo enviar a mi arrendatario desahucio a una semana de término de contrato, por no pago de servicios básicos, están ambos con cortes, con fechas ya vencidas . el contrato de arriendo es por seis meses, y por acuerdo de ambas partes se termina el 15 de octubre, con fecha 13 de septiembre se fijó que abandonarán el inmueble. pero ahora me encuentro en esta situación, debo esperar igual la fecha?saludos
abogado comentó:
Elisa:
Si se fijó una fecha de término del contrato de arrendamiento, eso es lo rige.
Saludos Cordiales.
Valentina comentó:
Estimado
Firmé un contrato de arriendo por doce meses, por motivos personales debo terminar el contrato antes de ese periodo. Según el contrato si decido irme antes del plazo estipulado debo pagar la totalidad del periodo pactado.
Entiendo que la Ley 18.101 establece que para terminar el arriendo antes del periodo pactado solo debo dar aviso con 30 días de anticipación.
Es posible en ese caso no tener que pagar todos los meses pactados?
Saludos.
abogado comentó:
Valentina:
Tratándose de un contrato de plazo fijo no superior a un año, y en consideración a lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 4 de la Ley N°18.101, parte de la jurisprudencia ha entendido que el arrendatario tiene el derecho de restituir la propiedad antes del plazo fijado en el contrato, dando aviso al arrendador con a lo menos un mes de anticipación, y en tal caso, solamente estaría obligado el arrendatario a pagar la renta hasta el día que la restitución de la propiedad arrendada se efectúe.
Saludos Cordiales.
José parra comentó:
Saludos necesito que me asesoren por favor soy arrendador le dice un contrato por cuatro años pero no hice ninguna notificación antes de la fecha de vencimiento quiero saber si legalmente El contrato se renueva automáticamente y si es así que procesos debería tomar para rescindir de este contrato y recibir el local nuevamente gracias
abogado comentó:
José:
Si las partes de manera expresa no pactaron la prórroga automática del contrato de arrendamiento, y llegada la fecha de vencimiento del plazo del arrendamiento, las partes no manifiestan expresa o tácitamente su voluntad de perseverar en el contrato, entonces, el contrato termina, y corresponde solicitar la restitución del inmueble arrendado.
Saludos Cordiales.
Roberto García comentó:
Buenas tardes señor, gracias de antemano por su respuesta.
Hace tres años hice un contrato sin escritura publica por un local comercial, y al mes después de haberse renovado me enviaron una carta certificada que debo entregarlo en 60 días (es lo que dice el contrato)
En las consultas anteriores no hablan de los contratos de plazo mayor a un año, que se renueva por otro plazo igual(en mi caso, 36 meses, renovable automáticamente por otro periodo igual), a menos que cualquiera parte de aviso de no continuar. Cual articulo de la ley 18.101 habla de este caso? El contrato dice también que las dificultades deben resolverse por arbitraje. Qué puede pasar ? Puedo quedarme en el lugar otros 60 días más 3 meses o cuanto tiempo podré quedarme en el lugar, pagando el valor del arriendo…? El contrato no dice nada de multas…Me pueden cobrar alguna otra cosa…?
Gracias por su asesoría, atte.,
Antonio comentó:
Abogado
Soy arrendatario de una casa y tengo un contrato firmado ante notario por 3 años, aun me queda 1,5 años de contrato y el arrendador con el que firmé el contrato perdió la casa y la remataron. El nuevo dueño quiere que me vaya y sino pedirá un desahucio judicial. Mis dudas son:
1. ¿tengo opción de que el nuevo dueño esté obligado a respetar el contrato?
2. ¿tengo que seguir pagando el arriendo al antiguo dueño o al nuevo?
3. en caso de desahucio judicial, ¿cuanto dura desde que el demande y se celebre el juicio(aprox.)?
Le agradecería que me orientara sobre este tema pues el nuevo dueño me esta presionando y no se que hacer?
Saludos y gracias.
abogado comentó:
Antonio:
¿ El arrendamiento consta por escritura pública?.
Saludos Cordiales.
Antonio comentó:
Estimado
El contrato está firmado ante notario pero no está inscrito en el conservador de bienes raices. Lo otro que me fijé es que está firmado por la Esposa del ex-dueño, estan casados.
Si me puede orientar se lo agradeceria.
Saludos cordiales
abogado comentó:
Antonio:
Si el contrato de arrendamiento consta por escritura pública, el nuevo dueño debe respetar el arrendamiento en los mismos términos pactados con el antiguo dueño, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1965 en relación con el artículo 1962 del Código Civil.
Saludos Cordiales.
CAROLINA comentó:
Soy arrendataria de un local comercial, el contrato de arriendo tiene una duración de 18 meses, renovables automaticamente. El valor mensual aumentará a medida que pasan los meses.
Actualmente llevo 3 meses y necesito irme, el local no reúne todas las condiciones para mi desarrollo profesional, me limitan a realizar actividades.
El contrato no tiene cláusulas sobre desahucio, no me entrega plazos para poner termino anticipado, solo faculta al arrendador a terminar el contrato en caso de que yo no pague un mes, no cumpla con el reglamento interno o que subarriende el local.
Envié una carta certificada para poner fin al contrato y poder retirarme, pero solo recibí un mensaje a traves de whatsap informando que el contrato se encontraba vigente.
Que debo hacer para poner termino al contrato anticipadamente?
abogado comentó:
Carolina:
Si en su contrato se prohíbe el subarriendo, entonces, se entiende que tiene la facultad para solicitar el término anticipado del contrato en cualquier momento.
Saludos Cordiales.
Pablo comentó:
Sr.Abogado:
Existe alguna hipótesis establecida por la LEY en que el arrendatario que termina anticipadamente su contrato de arriendo deba seguir pagando las rentas hasta la fecha finalización del arriendo establecida en el contrato?
Muchas gracias!
abogado comentó:
Pablo:
Sí, la del artículo 1945 del Código Civil que dispone: “Cuando por culpa del arrendatario se
pone término al arrendamiento, será el arrendatario
obligado a la indemnización de perjuicios, y
especialmente al pago de la renta por el tiempo que
falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido
hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera
terminado sin desahucio.
Podrá con todo eximirse de este pago proponiendo
bajo su responsabilidad persona idónea que le substituya
por el tiempo que falte, y prestando al efecto fianza u
otra seguridad competente”.
Paulina comentó:
Estimado, si pudiera ayudarme con la siguiente duda: soy arrendataria, hace más de 5 años. La duración del contrato se pactó por 12 meses y 1 día, y además estipula lo siguiente: “Se deja especial constancia que la renovación del presente contrato, será automática por períodos de doce meses y un día, salvo que alguna de las partes de aviso por escrito a la otra y con 60 días de anticipación a la fecha de término, su deseo de no
renovar el presente contrato. Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1956 del Código Civil, la eventual restitución por adelantada del inmueble en el plazo original del presente contrato, obligará al arrendatario a pagar el valor de arriendo por los meses faltantes, hasta la fecha de término del mismo, sin perjuicio de las sanciones dispuestas por la ley. Para estos efectos tendrán plena aplicación las normas establecidas en el título II de la ley 18.101. Pasado el período de un año, cualquiera de las partes podrá poner término al presente contrato avisando por escrito con a lo menos 60 días de anticipación.” La situación es que debo dejar el inmueble dentro de un plazo de 15 días, momento en que quedará disponible al Arrendador, y quisiera saber si pasado ese plazo deberé seguir pagando renta. Muchas gracias por su orientación.
abogado comentó:
Estimada:
La renta debe pagarse hasta el día de restitución efectiva de la propiedad.
Saludos Cordiales.
Camila comentó:
Estimafo:
Tengo la siguiente consumta soy arrebdataria, mi arrrndatario dejara la propiedad y solo me aviso con 15 dias de anticipacion, y el cobtrato dice que debe ser con 60 dias, le puedo aplicar alguna multa o a
abogado comentó:
Camila:
¿ Cuál es el plazo de duración del contrato de arrendamiento?.
Saludos Cordiales.
Nicolas comentó:
Sr Abogado según nuestro contrato de arriendo, si deseo poner término al contrato debo hacerlo con 1 mes de anticipación mediante carta notarial. Que sucede si mi arrendadora (arrendó dueña, sin corredora) desea demandarnos por poner término anticipado al contrato?? Que resguardo según ley tengo yo? De antemano muchas gracias.
abogado comentó:
Nicolas:
Rogaría indicarme cuál es la duración o plazo del contrato de arrendamiento.
Saludos Cordiales.
Nicolas comentó:
Es de 1 año o 12 meses iniciando el 26/08/17 hasta el 26/08/18
abogado comentó:
Nicolas:
Dado que se trata de un contrato de arrendamiento de plazo de un año, el desahucio dado por el arrendador solamente se podría efectuar mediante una notificación judicial, y desde esa fecha, se contaría el plazo de dos meses que tendría para efectuar la restitución de la propiedad. No obstante en la audiencia a que sea citado, usted podría efectuar las alegaciones que estime pertinente.
Saludos Cordiales.
Nicolas comentó:
Estimado, Necesito dejar la propiedad a finales de noviembre, no puedo seguir arrendando por problemas económicos. Si yo presento la carta de termino de contrato deberé seguir pagando el tiempo que quede para completar el año de arriendo? Existe legalmente una multa por término anticipado del contrato?? Según contrato firmado no especifica nada de multa. Pero quisiera saber si por ley existe algo así.
abogado comentó:
Nicolas:
En virtud de lo dispuesto en el artículo 4 inciso segundo de la Ley N°18.101, tratándose de contratos de arrendamiento de plazo fijo no superior a un año, el arrendatario tiene el derecho irrenunciable de restituir la propiedad antes de cumplirse la fecha fijada por las partes para el término del contrato, y en cuyo caso queda obligado solamente a pagar las rentas hasta el día en que se efectúe la restitución de la propiedad. Pero para lo anterior, debe cumplir con las formalidades establecidas en el contrato para el desahucio o término anticipado debiendo dar aviso con la debida anticipación.
En cuanto a las multas, si el contrata nada establece, no estaría obligado a pagar multas.
Saludos Cordiales.
Nicolas comentó:
Sr Abogado, muy agradecido por la información, bastante claro y conciso en las respuestas.
German comentó:
hola, le hice un contrato por un año, solo para conocerlo, se ha portado muy mal, me paga cuando quiere, pero ya se cumplió el año y termino del contrato, ahora solo me han pagado el mes, pero no quieren hacer contrato, no contestan el teléfono, para acogerme la clausula PLAZO PARA RESTITUIR QUE TIENE EL ARRENDATARIO EN CASO DE DESAHUCIADO DADO POR EL ARRENDADOR “2. Contratos de duración no superior a un año. El arrendatario tiene un plazo de 2 meses para restituir el inmueble.” ESTO TIENE QUE HACERLO UN ABOGADO O YO LO PUEDO HACER COMO PERSONA NATURAL….SALUDOS…
abogado comentó:
German:
Si el contrato ya se encuentra terminado, lo que corresponde es solicitar judicialmente la restitución de la propiedad arrendada, salvo en el caso que el contrato se haya renovado, y actualmente se encuentre vigente, en cuyo caso si hay rentas impagas podría solicitar la terminación del contrato por no pago de rentas, para lo cual sí necesitaría abogado.
Saludos cordiales.
emilio muñoz comentó:
tengo un problema….soy chileno hace 4 meses arrende un departamento con un mes de adelanto y mes de garantia,a una venezolana(dueña),solo hicimos contrato de palabra y yo le depositaba cada mes en su cuenta…el departamento es amoblado pero compartido,en un comienzo vivian dos extranjeros con nosotros…, luego los arrendatarios extranjeros volvieron a su pais y se mudo la dueña del departamento con nosotros….el dia 8 se cumplia mi fecha de pago mensual y ella me dijo q tenia q hablar conmigo q no le pagara….dias mas tarde me dice q tengo q desocupar el inmueble por que el departamento lo vendio…y q esta vendiendo todo y tengo 13 dias para desalojarlo…y que nos cobraria por esos 13 dias de la garantia… que puedo hacer hay alguna ley q me ampara
abogado comentó:
Emilio:
En los contratos de arrendamiento de duración indefinida, el desahucio o aviso de término anticipado del arrendador, debe hacerse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por notario, y en ese caso, el arrendatario tiene derecho a un plazo de restitución de a lo menos 2 meses, en consecuencia, no es válido que el arrendador solicite en forma verbal la restitución de la propiedad arrendada encontrándose vigente el arrendamiento.
En relación con el caso que el arrendador venda el inmueble arrendado, produciéndose en consecuencia el término del contrato de arrendamiento, el arrendatario tendría derecho a que el arrendador le indemnice los perjuicios que la terminación del contrato le ocasionaren, en virtud de lo dispuesto en el artículo 1961 del código civil.
Saludos cordiales.
marcela comentó:
estimados,
tengo un contrato vigente desde el año 2013. hace un tiempo me quede sin trabajo por lo que no pague unos meses, ahora queriendo ponerme al dia en el pago y continuar con el arriendo, el corredor me envio una carta certificada ante notario para informar que dara termino al contrato y que empezara un proceso de desalojo.
a la semana despues de la carta me escribe un mail diciendo que este viernes llegara con una actuaria y carabineros a desalojarme de la propiedad. esto lo puede hacer sin estar realizada una demanda?? la actuaria no se supone que me deberia notificar que se ha empezado un juicio??
yo he ingresado al la pagina del poder judicial y no se encuentra ni una causa a mi nombre, por lo que creo es solo asustarme para dejar la propiedad.
favor orientarme.
Ricardo comentó:
Me solicitaron la restitución de la propiedad. Dos meses por contrato. Pero no encuentro donde irme. El plazo se agota y quiero saber si puedo pedir aumentar el plazo o algo así.
abogado comentó:
Ricardo:
¿ Se le solicitó la restitución judicialmente?.
Saludos Cordiales.
Nataly comentó:
Estimado arriendo hace cuatro años una casa y mi arrendatario me avisa que la quiere vender, cuanto tiempo tengo para abandonar el inmueble?? En esos meses cancela la misma cuota que estaba pagando mensual? No debiese subir el monto?
abogado comentó:
Nataly:
Si el contrato de arrendamiento es de duración indefinida, tendría un plazo de dos meses más un mes por cada año completo de arrendamiento, contado desde la notificación del desahucio, para hacer restitución de la propiedad. Durante esos meses, se debe pagar la misma renta que se pagaba con anterioridad al desahucio.
Saludos cordiales.
jorge hormann comentó:
Sres Ortuzar:tengo un contrato de arriendo ( QUE SE HA RENOVADO 7 AÑOS ) q dice textual EL PRESENTE CONTRATO EMPEZARA A REGIR EL 04 DE AGOSTO DE 2009 Y DURARA UN AÑO RENOVABLE SE ENTENDERA RENOVADOPOR PERIODOS IGUALES SALVO Q UNA DE LAS PARTES CONTRATANTES LE PONGA TERMINO DANDO A LA OTRA EL AVISO CORRESPONDIENTE EN CONFORMIDAD A LA LEY ( NO TIENE CLAUSULA DE DESAHUCIO)
PREGUNTA:1- DE que manera y plazo legal me tiene que avisar que no se renovara ,o lo deberá hacer en forma de desahucio ??’
2- En que caso podre hacer uso del plazo de máximo de seis meses que dice la ley
3- Si no se llega a acuerdo y la arrendadora pide la restitución de la propiedad ¿ que plazo tendría ? .
Quedo atento a su respuesta
Gracias
2-
abogado comentó:
Jorge:
En consideración a que el contrato ha estado sujeto a prórrogas sucesivas e indefinidas, es que pasa a considerarse de plazo indefinido, y en tal sentido, se le aplican las mismas normas de desahucio aplicables a estos contratos, esto quiere decir que, el desahucio del arrendador deberá hacerse personalmente o mediante notario, teniendo el arrendatario un plazo mínimo para hacer restitución del inmueble de dos meses.
Saludos cordiales.
cristian muñoz comentó:
buenas quería hacer una consulta… soy arrendatario con contrato indefinido pero no notarial llevo 19 meses de arrendar sin atrasos hace un par de días me entrego la hija de la dueña un papel donde me dice que en un poco mas de un mes me subirá el arriendo de 190000 a 250000 por las piezas que arriendo…me hizo firmar una hoja y me entrego otra…
mi consulta es…debo pagar ese dinero?
abogado comentó:
Cristian:
La renta no se puede modificar unilateralmente por alguna de las partes, sino que se requiere del consentimiento de ambas partes.
Ahora, si usted consintió, expresamente, con el aumento de la renta propuesta por el arrendador, entonces quedaría obligado a respetar esa renta.
Saludos Cordiales.
María Sepúlveda Cortés comentó:
Llevo 42 años arrendando la misma casa sin ningun contrato ellos me pueden pedir la casa nunca le e quedado deviendo el arriendo
abogado comentó:
María:
En el caso que el contrato de arrendamiento sea verbal, igualmente, el arrendador debe cumplir con las formalidades del aviso del desahucio, por lo tanto, tiene derecho a un plazo de restitución de a lo menos, 2 meses, más un mes por año completo de arrendamiento, no pudiendo exceder en total dicho plazo de 6 meses.
Saludos.
Emmanuella comentó:
Hola soy arrendataria hace mas de un año con contrato indefinido hace un mes se dio termino al contrato de arriendo. Mi pregunta es el mes o los meses de desahucio se tiene que pagar el arriendo normalmente? Y que pasa con la garantía. La tienen que devolver o que?
abogado comentó:
Emmanuella:
La renta se debe pagar hasta el día de la restitución del inmueble, y el mes de garantía debe devolverse al final del arrendamiento, salvo que la propiedad haya sufrido algún daño o deterioro.
Saludos.
Manuek comentó:
Estimado Abogado
Estimado Abogado spy arrendatario de un inmueble y tengo un contrato de arriendo donde se estipula que el plazo es por periodos de 1 año una vez transcurrido el
Periodo de un año ambas partes podran poner termino al contrato con 90 dias de aviso, de no dar aviso el contrato se renueva de forma tacita…
Quiero poner termino anticipado del contrato y en el contrato en la clausula sobre termino anticipado de contrato solo habla bajo que condiciones el arrendador puede poner termino anticipado, pero no estipula bajo que condiciones el arrendatario puede poner termino anticipado.
Por lo que he leido en su blog y en sus comentarios anteriores, la ley 18101 en el articulo 4 dice que el arrendatario podra hacer desahucio del inmueble antes del plazo pactado sin tener la obligacion de pagar el resto de los meses
Estpy en lo correcto?
Gracias
abogado comentó:
Manuel:
En los contrato de plazo fijo no superior a un año, el arrendatario puede poner término anticipado al arrendamiento, con la única obligación de avisar con la debida anticipación, y si nada se dice en el contrato, entonces deberá avisar con a lo menos un mes de anticipación.
Saludos Cordiales.
jaime Manuel Delgado Palma comentó:
Mis padres ya fallecidos (Posecion efectiva en tramite), dejaron una propiedad en un arriendo muy bajo, no hay contrato escrito,Mi pregunta ¿Que puedo hacer para que dejen la propiedad, les di un plazo de seis meses y la arrendataria me dice que no va a pagar porque tiene que juntar el dinero para buscar casa, lleva 2 meses va para el tercero sin pagar, Que debo hacer y a que ley acogerme para que me paguen y restituyan el inmueble. Le di aviso por carta, la cual ella no quiso firmar como recibida?. Necesito a la brevedad la propiedad, ¿Que hago?. Se que nadie vive gratis. segun ella es mes por año y lleva viviendo 30 años, son 2 meses con un topo de 6 meses. Estoy muy preocupado, necesito Urgente finiquitar este problema. Muy agradecido
abogado comentó:
Jaime:
En su calidad de sucesor del arrendador tendría que iniciar un juicio de término del contrato de arrendamiento por no pago de rentas en contra del arrendatario.
Saludos Cordiales.
karla vorpahl comentó:
Estimado Abogado:
necesito dar término anticipado a este contrato, el cual no me deja claro si es fijo o no, ya que si es fijo sería por un año? y aquí habla de 13 meses renovable automaticamente, lo otro es que tengo una fuga de agua en el techo que notifiqué hace 6 meses, les he enviado en reiteradas ocasiones correos electrónicos y llamadas telefónicas explicando el tema, y su respuesta siempre es que lo van arreglar( corredora), y aun no hacen acto de presencia.
quiero retirarme en enero del 2017 pero hay cláusulas que no dejan abandonar el inmueble en el mes de diciembre, enero y febrero. Que posibilidades tengo de abandonar antes el inmueble y no tener que pagar los meses restantes?
Saludos cordiales
karla
TERCERO: Duración Contrato: El arrendamiento regirá desde febrero 2016 y su plazo será de trece meses. Dicho plazo será renovable tácita, sucesiva y automáticamente por períodos iguales, salvo que cualesquiera de las partes comunique a la otra mediante carta certificada o notarial enviada con una antelación de un mes, su intención de no perseverar en el contrato. Se deja constancia que por tratarse de un contrato a plazo fijo, el término anticipado del contrato por parte del arrendatario da derecho a la parte arrendadora a cobrar la totalidad de las rentas que se hubieren devengado hasta la fecha de término pactada en el presente contrato.
SEXTO: Prohibiciones: Queda prohibido al arrendatario:
· Subarrendar o ceder el presente contrato, sin la autorización escrita del propietario o de la oficina de administración.
· Hacer variaciones en la propiedad arrendada sin autorización del propietario
· Destinar el inmueble un objeto distinto del anteriormente señalado;
· Imputar la garantía al pago de rentas aun tratándose del último mes de arrendamiento.
· Devolución anticipada del inmueble los meses de Diciembre, Enero, Febrero.
· Realizar actos reñidos con la sana convivencia entre vecinos o prohibidos en el reglamento de copropiedad
OCTAVO: Garantía: A fin de garantizar la conservación de la propiedad y su restitución en buen estado de conservación habida consideración del desgaste provocado por el uso legítimo, y sin perjuicio de la devolución de especies y artefactos que se indiquen en el inventario en la fecha de entrega del material, así como para el pago de las indemnizaciones, cláusula penal devengadas en favor del arrendador, el arrendatario entrega en garantía al arrendador en este acto la suma de Trescientos ochenta mil pesos, suma que será restituida al arrendatario al término del presente contrato con los reajustes hasta la fecha de su restitución, previas las deducciones a que haya lugar en un plazo máximo de 45 días. En el evento de restituirse anticipadamente el inmueble, esto es durante la vigencia del presente contrato o de una de sus renovaciones, el arrendatario será responsable de las rentas que se devenguen hasta que se encuentre un nuevo inquilino, en tal caso además de los conceptos detallados el arrendador queda expresamente facultado a retener de la garantía el importe equivalente a las rentas de arrendamiento por su valor diario durante el período desocupado.
DÉCIMO: En el evento que el arrendatario no restituyera la propiedad en la fecha de término de arrendamiento, continuará obligado a pagar mensualmente la suma correspondiente a la renta convenida hasta que se efectúe la restitución del inmueble (Art. 6 Ley 18.101.), sin perjuicio se deberá pagar además, a título de multa, una cantidad equivalente al 50% de la referida suma. En consecuencia, el arrendatario que no restituyera la propiedad a la fecha de expiración del plazo de su contrato de arrendamiento, deberá pagar mes a mes la renta de arrendamiento convenida aumentada en un 50%, sin perjuicio de los derechos del arrendador para exigir judicialmente la restitución al arrendatario.
abogado comentó:
Estimada Karla:
Si el inmueble ha sido arrendado para fines habitacionales, y en consideración a que se trata de un contrato de arrendamiento de plazo fijo superior a un año, en el cual existe prohibición de subarrendar, el arrendatario (a) estaría facultado para poner término anticipadamente al contrato sin estar obligado a pagar las rentas por el período que falte para cumplir el plazo estipulado, lo anterior, en virtud de lo dispuesto en el artículo 5 de la Ley N°18.101.
Saludos Cordiales.
Carolina comentó:
Estimado abogado:
Quiero consultarle si el arriendo de piezas de un domicilio entran dentro de la ley de arrendamiento
, pues tengo dudas respecto de cómo sacar a un arrendatario de mi domicilio. El contrato no esta hecho ante notario, pero si con la firma de las partes. El contrato es de un año terminandose en enero del 2017. Quisiera saber si debo hacer una notificación de termino de contrato y de no renovacion, puesto que la arrendataria es testaruda. Debo cerrificarla ante notario? Es un mes con anticipacion al termino del contrato? Me rigo por la ley de arrendamiento? Muchas gracias por su disposicion y tiempo
abogado comentó:
Carolina:
Las partes de un inmueble están sujetas a las mismas reglas el inmueble, por lo tanto, resultaría aplicable la Ley sobre Arrendamiento de Predios Urbanos.
¿ El contrato tiene cláusula de renovación?.
Saludos Cordiales.
Nicolas V comentó:
Hola, tengo una casa dada en arrendamiento. El plazo del contrato tiene fecha de inicio el 25 de junio del 2014 y como duracion cada 6 meses (no señala nada si es prorrogable o no). Despues de ello no hize contrato al arrendatario hasta el dia de hoy. Se entiende renovado aunque las partes nada hayan dicho? Quiero pedir la restitucion del inmueble pero tengo que tener los contratos para pedir el desahucio? ojala me puedas ayudar
abogado comentó:
Nicolas:
¿ Después de terminado el contrato, el arrendatario ha seguido pagando las rentas?.
Saludos.
Nicolas comentó:
SI, ha pagado todas las rentas hasta el dia de hoy. Desde ese contrato de 6 meses del 2014, por el solo silencio de las partes se entiende renovado hasta el dia de hoy?
abogado comentó:
Nicolas:
Si llegado el plazo de restitución del inmueble, el arrendatario sigue ocupando el inmueble y pagando las rentas con el consentimiento del arrendador, entonces, se entiende que el contrato se ha renovado por el plazo de 3 meses continuos y sucesivos.
Saludos.
Lucy comentó:
Hola…Mi consulta es la siguiente..Arriendo una casa por 29 años y estoy al día en los pagos..La dueña falleció y los herederos ya hicieron la posesion efectiva..Uno de ellos, no está de acuerdo con sus hermanos y aunque le han pedido algunas firmas, el dice por ningun motivo..
Mi pregunta es la siguiente, si éste hermano no está de acuerdo, los otros herederos me pueden pedir la casa, sin la firma del quinto heredero?
Los hermanos la quieren vender, ésta y otras propiedades..
Yo sigo cancelando el arriendo al heredero que no quiere firmar y que vive en otra casa, al lado de la mia..Le deposito en su cuenta rut..
Ha venido un señor en dos oportunidades y yo no le he abierto la puerta..estoy asustada…Debo yó recibir personalmente éste aviso y desde ahí, cuanto tiempo me darían…Un millón de gracias
abogado comentó:
Lucy:
Los herederos del arrendador deben respetar el contrato de arrendamiento en los mismos términos pactados.
Si los herederos del arrendador, desean desahuciar el contrato de arrendamiento, y el plazo del contrato de indefinido, entonces, deben notificarla personalmente por notario o mediante demanda judicial.
Saludos.
abogado comentó:
Lucy:
Los herederos del arrendador deben respetar el contrato de arrendamiento en los mismos términos y condiciones pactadas.
Si el plazo de su contrato es indefinido, y los herederos del arrendador desean desahuciar el contrato o poner término anticipado, deben notificarlo personalmente por notario o mediante demanda judicial.
Saludos.
Sole comentó:
Hola, mi tio que reside en usa realizo contrato de arrendamiento por plazo indefinido poniendo dirección en chile ya que en este tiempo el viviría aca. Por motivos personales volvio a usa u quedamos sus sobrinos a cargo de la casa y pagos correspondientes los cuales hemos realizado por 4 años. El dueño y corredora estan al tanto de todo esto, sin embargo nos han exigido mostral el inmueble por dos años a futuros compradores de la propiedad, lo cual accedimos. Hoy nos han avisado verbalmente que se realizo contrato de compra venta y que tenemos 2 meses para desocupar la casa. Mi consulta. Tenemos derecho a mes por año? Que pasa si no se puede notificar al arrendador estipulado en el contrato? ( que vive en usa)
abogado comentó:
Sole:
¿ El contrato de arrendamiento consta por escritura público?.
Saludos Cordiales.
Marjorie Villegas comentó:
Estimado Abogado
Desde Noviembre 2007 arriendo una casa por contrato anual renovable, por $ 100.000.
Desde Abril 2015 me subieron el arriendo a $ 170.000 sin modificación del contrato. Afines de
Mayo de este año me informan verbalmente que debo abandonar la propiedad por que la vendieron,
a lo cual la dueña me propone no cancelar Junio, Julio y mayo lo adeudo por falta de recursos, y entregar la propiedad el 15 de Agosto. Ala fecha aún no tengo donde irme por problemas económicos, quisiera saber si tengo algún derecho por el hecho de terminar el plazo de arriendo el mes de Noviembre y llevar casi 9 años de arriendo o por el aumento del monto de arriendo sin modificar el contrato. Muchas gracias por su ayuda.
abogado comentó:
Marjorie:
¿ El contrato de arrendamiento tiene alguna cláusula de término anticipado?
Saludos.
Karol B. comentó:
Hola, mi pregunta es la siguiente, arrende un local comercial el 01/09/2014, lo cual iba hacer renovado cada dos anos, pero la corredora me envio una carta de termino de contrato en junio del 2016 porque van a demoler y construir mas locales, osea me dio plazo para desocupar la propiedad hasta el 5 de sep/ 2016, como dice el contrato me envio con anticipacion de 2 meses, consegui local al mes, y le voy a desocupar 1 mes antes, ahora me esta cobrando el mes de septiembre que no voy a ocupar, y el miedo es que no me devuelva el mes de garantia, eso puede pasar, que me este cobrando un mes donde esta desocupada la propiedad y se pueda quedar con mi mes de garantia?
el contrato dice.
” en el caso que una de las partes comunicare a la otra u intencion de que el arrendamiento no se renueve, comunicacion que debera ser despachada con carta certificada, notarial o vial email, con una anticipacion no inferior a 6 dias respecto de la fecha de expiracion de contrato”
para dar termino anticipado al presente contrato, el arrendatario debera restituir al efecto la propiedad, ademas de cancelar la renta por el periodo faltante para la terminacion del arriendo.
y la corredora me dice: que debo cancelar ese mes ya que el aviso se entrego respetando fechas segun contrato el cual yo quiero evadir, me recuerda que yo decidi dejar el local comercial antes, y que los dos meses de aviso se cancelan.
Es asi la cosa, que me terminan contrato y mas encima debo cancelarle todos lo que ellos piden??
por favor AYUDA.
Gracias de antemano.
abogado comentó:
Karol:
Entiendo que lo que le enviaron a usted, es un aviso de no renovación del contrato por un nuevo período, que no es lo mismo que el aviso de término anticipado o aviso de desahucio, por lo tanto, el contrato terminará en la fecha de vencimiento pactada, y hasta esa fecha se debería pagar la renta.
En lo relativo al mes de garantía, las partes deben estarse a lo que se pactó en el respectivo contrato, aunque la costumbre en esta materia, es que se devuelva al término del contrato si es que no hay nada que indemnizar al arrendador por concepto de deterioros de la propiedad.
Saludo Cordiales.
Juan comentó:
Estimados.
Tengo una casa en arriendo hace 7 años, el contrato es por un año renovable automáticamente. En septiembre de 2015 se envió carta certificada para poner término al contrato en un plazo de dos meses, hará la fecha aún no la desocupan, que puedo hacer?
abogado comentó:
Estimado Juan:
Si a la fecha de vencimiento del plazo los arrendatarios no han entregado el inmueble, corresponde realizar un juicio de restitución de la propiedad.
Saludos Cordiales.
José comentó:
Estimado:
Compré una propiedad con un arriendo que duraba 10 años. El contrato de arriendo se hizo por escritura pública. En él se establecía que para evitar la renovación debía enviarse una carta certificada con 6 meses de anticipación al vencimiento del mismo (vence en tres meses más).
La carta fue enviada con la anticipación establecida en el contrato pero los arrendatarios no quieren devolver la propiedad. ¿Qué debo hacer?
abogado comentó:
Estimado José:
Si vencido el plazo del contrato de arrendamiento los arrendatarios no hacen entrega de la propiedad, el arrendador debe iniciar un procedimiento judicial de restitución del inmueble arrendado.
Saludos Cordiales.
Silvana leyton comentó:
Hola compre una casa y los arrendatarios no se quieren ir y menos pagar arriendo , q debo hacer para pider sacarlos y hacer uso de mi casa . Son arrendatarios de los dueños anteriores.
abogado comentó:
Silvana:
¿ El contrato de arrendamiento consta o no por escritura pública?
Saludos Cordiales.
Daniela comentó:
Estimados,yo arriendo un departamento desde noviembre de 2008. La semana pasada la dueña me llamó por teléfono para pedirme el departamento y me dio 1 mes para desocuparlo. El contrato de arrendamiento dice que tiene duración de 1 año, el cual será automáticamente renovado por periodos iguales y sucesivos de un año cada uno, si ninguna de las partes manifiesta a la otra su voluntad de no prorrogar la vigencia del contrato, mediante carta certificada, enviada con a lo menos 30 días de anticipación, al vencimiento del período inicial o de cualquiera de sus prórrogas. Mi consulta es si puede darme sólo un mes para desocupar el departamento, si el contrato vence el 10 de noviembre de 2016?
abogado comentó:
Daniela:
En los contratos de arrendamiento de plazo fijo no superior a un año, el arrendatario tendrá un plazo mínimo de 2 meses para efectuar la restitución del inmueble arrendado , contados desde la notificación judicial. En consecuencia, no resulta admisible que al arrendatario se le dé un plazo inferior de 2 meses para hacer la restitución de la propiedad.
Saludos Cordiales.
Bernardita Carrasco Carrasco comentó:
Hola llevo 16 arrendando un terreno la casa es mia y sin contrato de arriendo.. nos pidieron desalojar el terreno dándonos 2semanas para desalojar por que resulta que a la persona que nos arrendaba no era la dueña sino que su hermano era el dueño ahora el verdadero dueño nos a interpuesto una demanda para dejar el terreno y por no pagó del arriendo.. como le puedo hacer llegar el dinero del arriendo a una persona que no conosco y cuanto sería el tiempo
que me corresponde por los 16 años de arriendo
abogado comentó:
Bernardita:
En caso de que de que se venda una propiedad arrendada y el contrato de arrendamiento no conste por escritura pública, entonces, el arrendamiento se extingue, y por lo tanto, el nuevo propietario no está obligado a respetar el contrato de arrendamiento. Y en ese caso, el arrendatario tiene derecho a que el arrendador le indemnice los perjuicios que la extinción o término del contrato le haya significado.
Saludos.
Juan comentó:
Estimados tengo un contrato de plazo fijo por 1 año pero pasado 6 meses quiero ponerle fin a este , el arrendador me pide la cancelación total del año o si no me llevaría ajuicio quisiera saber que dice la ley con respecto a eso???
yo converse el dia 1 de marzo sin embargo la carta notarial por diferentes motivos llegara algunos dias despues que sucede en esos casos
Gracias!!!
abogado comentó:
Juan:
¿ El contrato de arrendamiento contiene alguna cláusula de desahucio o término anticipado?.
Saludos.
Marta Cáceres comentó:
Tengo un arrendatario con contrato indufinido cuanto es el tiempo que le corresponde por ley para desucupar el departamento tiene viviendo ASE 6años gracias
abogado comentó:
Marta:
El plazo máximo que en ese caso tendría el arrendatario para restituir el inmueble sería de 6 meses.
Saludos.