CONCEPTO DE DESAHUCIO.
El desahucio es el acto jurídico unilateral en virtud del cual un contratante manifiesta anticipadamente al otro contratante su intención de poner término al contrato. Pero este acto jurídico unilateral tiene la particularidad de que no requiere de la aceptación del otro contratante para perfeccionarse.
CARACTERÍSITCAS DEL DESAHUCIO.
El desahucio en el arrendamiento de predios urbanos tiene las siguientes particularidades:
- Es irrevocable;
- Debe darse con una anticipación mínima, que depende de la duración del contrato de que se trate;
- No requiere de aceptación para perfeccionarse;
- Puede ser judicial o extrajudicial;
- Procede respecto de contratos de plazo indefnido, y excepcionalmente, respecto de contratos de plazo definido.
CONTRATOS RESPECTO DE LOS CUALES PROCEDE.
Procede por regla general respecto de contratos de arrendamiento de plazo indefinido, y tratándose de contratos de arrendamiento de plazo definido debe respetarse el plazo pactado, en virtud del principio de fuerza obligatoria que tienen los contratos para las partes, por aplicación del artículo 1545 del Código Civil.
Excepciones:
La Ley N°18.101 establece normas especiales respecto del desahucio y restitución, permitiendo el desahucio, en los siguientes contratos de plazo fijo:
1. Contratos en que el plazo se haya fijado mes a mes.
2. Contratos de Plazo fijo no superior a un año.
3. Contratos de plazo superior a un año con cláusula de prohibición de subarrendar, autorizan al arrendatario para desahuciarlo.
Lo anterior, es sin perjuicio de que las partes, voluntariamente, podrán pactar cláusulas de término anticipado en los contratos de arrendamiento de plazo fijo.
FORMA COMO DEBE HACERSE EL DESAHUCIO DADO POR EL ARRENDADOR.
Hay que distinguir:
1. Contratos de duración indefinida y en los que el plazo se haya fijado mes a mes. El desahucio podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por notario.
2. Contratos de plazo fijo no superior a un año. Deberá efectuarse mediante notificación judicial.
PLAZO PARA RESTITUIR QUE TIENE EL ARRENDATARIO EN CASO DE DESAHUCIADO DADO POR EL ARRENDADOR.
Hay que distinguir:
1. Contrato de duración indefinida o en que el plazo se haya fijado mes a mes. El arrendatario tiene un plazo mínimo de 2 meses para restituir el inmueble, contado desde la notificación respectiva, aumentándose en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble, sin embargo, en total el plazo no podrá exceder de 6 meses.
2. Contratos de duración no superior a un año. El arrendatario tiene un plazo de 2 meses para restituir el inmueble.
Caso de Restitución del inmueble abandonado por el arrendatario.
Esta situación está tratada en el artículo 6 de la Ley N°18101, el cual permite que el arrendador solicite al Tribunal competente que el inmueble le sea entregado sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe.
Camila alarcon calderon comentó:
Hola! Arrendé un departamento por 12 meses, con contrato de arriendo que estipulaba que si me iba antes tenia que pagar todo el año restante. Alguna medida legal para no pagar eso? O debo pagarlo, hay juicios por eso, demandas, penas legales, civiles? Agradeceria su aclaracion. Cabe destacar que es por motivos de salud, lo que se justifica con certificados medicos.
Saludos.
abogado comentó:
Camila:
En los contratos de arrendamiento de plazo no superior a un año, en conformidad a lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 4 de la Ley N°18.101, el arrendatario puede restituir el inmueble arrendado antes de la fecha de restitución o expiración del contrato, y en ese evento, solamente estará obligado a pagar las rentas que se devenguen hasta el día de la restitución efectiva del inmueble.
Saludos Cordiales.
Álvaro comentó:
Estimado abogado, agradecería me ayudara con una duda por favor:
Arriendo un local comercial, por un contrato de 1 año que empezó en Mayo de 2013. En este se establece que se prorrogará por el mismo período cada vez que se cumpla el año, salvo que una de las partes se oponga. En Enero de 2019 se me notifica por notario público un aviso de término de contrato de arriendo, ante lo cual me dirijo a hablar con la arrendataria en persona y llegamos al acuerdo que subiría el arriendo, pero el arriendo seguiría en curso (todo de palabra, los pagos se evidencian en vales de pago). En Octubre de 2019 me llega una notificación judicial basado en el art. 44 del CPC, por lo que se me da por notificado. La demanda busca desahucio, basado en la notificación de Enero de 2019 (en la cual me daban 3 meses, hasta Abril, pero que ignoré por el trato de palabras que hicimos). Ahora entiendo que en 5 días tengo que ir a audiencia. ¿Tengo alguna solución que permita quedarme? ¿De lo contrario, como podría ganar algo de tiempo para buscar otro lugar? ¿Conviene asistir a la audiencia? Agradecería muchísimo su respuesta.
abogado comentó:
Estimado:
Se la ha enviado un correo electrónico a su correo.
Saludos Cordiales.
ELSA ORTEGA comentó:
Buenos días, puedo enviar a mi arrendatario desahucio a una semana de término de contrato, por no pago de servicios básicos, están ambos con cortes, con fechas ya vencidas . el contrato de arriendo es por seis meses, y por acuerdo de ambas partes se termina el 15 de octubre, con fecha 13 de septiembre se fijó que abandonarán el inmueble. pero ahora me encuentro en esta situación, debo esperar igual la fecha?saludos
abogado comentó:
Elisa:
Si se fijó una fecha de término del contrato de arrendamiento, eso es lo rige.
Saludos Cordiales.
Valentina comentó:
Estimado
Firmé un contrato de arriendo por doce meses, por motivos personales debo terminar el contrato antes de ese periodo. Según el contrato si decido irme antes del plazo estipulado debo pagar la totalidad del periodo pactado.
Entiendo que la Ley 18.101 establece que para terminar el arriendo antes del periodo pactado solo debo dar aviso con 30 días de anticipación.
Es posible en ese caso no tener que pagar todos los meses pactados?
Saludos.
abogado comentó:
Valentina:
Tratándose de un contrato de plazo fijo no superior a un año, y en consideración a lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 4 de la Ley N°18.101, parte de la jurisprudencia ha entendido que el arrendatario tiene el derecho de restituir la propiedad antes del plazo fijado en el contrato, dando aviso al arrendador con a lo menos un mes de anticipación, y en tal caso, solamente estaría obligado el arrendatario a pagar la renta hasta el día que la restitución de la propiedad arrendada se efectúe.
Saludos Cordiales.
José parra comentó:
Saludos necesito que me asesoren por favor soy arrendador le dice un contrato por cuatro años pero no hice ninguna notificación antes de la fecha de vencimiento quiero saber si legalmente El contrato se renueva automáticamente y si es así que procesos debería tomar para rescindir de este contrato y recibir el local nuevamente gracias
abogado comentó:
José:
Si las partes de manera expresa no pactaron la prórroga automática del contrato de arrendamiento, y llegada la fecha de vencimiento del plazo del arrendamiento, las partes no manifiestan expresa o tácitamente su voluntad de perseverar en el contrato, entonces, el contrato termina, y corresponde solicitar la restitución del inmueble arrendado.
Saludos Cordiales.
Roberto García comentó:
Buenas tardes señor, gracias de antemano por su respuesta.
Hace tres años hice un contrato sin escritura publica por un local comercial, y al mes después de haberse renovado me enviaron una carta certificada que debo entregarlo en 60 días (es lo que dice el contrato)
En las consultas anteriores no hablan de los contratos de plazo mayor a un año, que se renueva por otro plazo igual(en mi caso, 36 meses, renovable automáticamente por otro periodo igual), a menos que cualquiera parte de aviso de no continuar. Cual articulo de la ley 18.101 habla de este caso? El contrato dice también que las dificultades deben resolverse por arbitraje. Qué puede pasar ? Puedo quedarme en el lugar otros 60 días más 3 meses o cuanto tiempo podré quedarme en el lugar, pagando el valor del arriendo…? El contrato no dice nada de multas…Me pueden cobrar alguna otra cosa…?
Gracias por su asesoría, atte.,
Antonio comentó:
Abogado
Soy arrendatario de una casa y tengo un contrato firmado ante notario por 3 años, aun me queda 1,5 años de contrato y el arrendador con el que firmé el contrato perdió la casa y la remataron. El nuevo dueño quiere que me vaya y sino pedirá un desahucio judicial. Mis dudas son:
1. ¿tengo opción de que el nuevo dueño esté obligado a respetar el contrato?
2. ¿tengo que seguir pagando el arriendo al antiguo dueño o al nuevo?
3. en caso de desahucio judicial, ¿cuanto dura desde que el demande y se celebre el juicio(aprox.)?
Le agradecería que me orientara sobre este tema pues el nuevo dueño me esta presionando y no se que hacer?
Saludos y gracias.
abogado comentó:
Antonio:
¿ El arrendamiento consta por escritura pública?.
Saludos Cordiales.
Antonio comentó:
Estimado
El contrato está firmado ante notario pero no está inscrito en el conservador de bienes raices. Lo otro que me fijé es que está firmado por la Esposa del ex-dueño, estan casados.
Si me puede orientar se lo agradeceria.
Saludos cordiales
abogado comentó:
Antonio:
Si el contrato de arrendamiento consta por escritura pública, el nuevo dueño debe respetar el arrendamiento en los mismos términos pactados con el antiguo dueño, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1965 en relación con el artículo 1962 del Código Civil.
Saludos Cordiales.