CONCEPTO DE DESAHUCIO.
El desahucio es el acto jurídico unilateral en virtud del cual un contratante manifiesta anticipadamente al otro contratante su intención de poner término al contrato. Pero este acto jurídico unilateral tiene la particularidad de que no requiere de la aceptación del otro contratante para perfeccionarse.
CARACTERÍSITCAS DEL DESAHUCIO.
El desahucio en el arrendamiento de predios urbanos tiene las siguientes particularidades:
- Es irrevocable;
- Debe darse con una anticipación mínima, que depende de la duración del contrato de que se trate;
- No requiere de aceptación para perfeccionarse;
- Puede ser judicial o extrajudicial;
- Procede respecto de contratos de plazo indefnido, y excepcionalmente, respecto de contratos de plazo definido.
CONTRATOS RESPECTO DE LOS CUALES PROCEDE.
Procede por regla general respecto de contratos de arrendamiento de plazo indefinido, y tratándose de contratos de arrendamiento de plazo definido debe respetarse el plazo pactado, en virtud del principio de fuerza obligatoria que tienen los contratos para las partes, por aplicación del artículo 1545 del Código Civil.
Excepciones:
La Ley N°18.101 establece normas especiales respecto del desahucio y restitución, permitiendo el desahucio, en los siguientes contratos de plazo fijo:
1. Contratos en que el plazo se haya fijado mes a mes.
2. Contratos de Plazo fijo no superior a un año.
3. Contratos de plazo superior a un año con cláusula de prohibición de subarrendar, autorizan al arrendatario para desahuciarlo.
Lo anterior, es sin perjuicio de que las partes, voluntariamente, podrán pactar cláusulas de término anticipado en los contratos de arrendamiento de plazo fijo.
FORMA COMO DEBE HACERSE EL DESAHUCIO DADO POR EL ARRENDADOR.
Hay que distinguir:
1. Contratos de duración indefinida y en los que el plazo se haya fijado mes a mes. El desahucio podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por notario.
2. Contratos de plazo fijo no superior a un año. Deberá efectuarse mediante notificación judicial.
PLAZO PARA RESTITUIR QUE TIENE EL ARRENDATARIO EN CASO DE DESAHUCIADO DADO POR EL ARRENDADOR.
Hay que distinguir:
1. Contrato de duración indefinida o en que el plazo se haya fijado mes a mes. El arrendatario tiene un plazo mínimo de 2 meses para restituir el inmueble, contado desde la notificación respectiva, aumentándose en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble, sin embargo, en total el plazo no podrá exceder de 6 meses.
2. Contratos de duración no superior a un año. El arrendatario tiene un plazo de 2 meses para restituir el inmueble.
Caso de Restitución del inmueble abandonado por el arrendatario.
Esta situación está tratada en el artículo 6 de la Ley N°18101, el cual permite que el arrendador solicite al Tribunal competente que el inmueble le sea entregado sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe.
Tita Santana comentó:
Estimado:
Tengo un contrato de arriendo anual (12 meses del 01 de febrero a 31 de enero), y señala que el contrato se renovará automáticamente siempre que una de las partes no informe con al menos 30 días de anticipación que no renovará contrato. Después de vivir 6 años en el lugar el día 07 de enero me llegó una carta certificada que en su relato señala 30 de diciembre, pero la certificación de correos dice 04 de enero. Es válido el documento si fue enviado después de los 30 días que como mínimo establece el contrato? en caso de término de contrato, no corresponde aplicar el derecho del arrendatario del mes por año?
Muchas gracias
abogado comentó:
Tita:
Si la carta de aviso de no renovación del contrato, no fue enviada con la anticipación mínima pactada, entonces el contrato de arrendamiento se renovaría automáticamente por un nuevo período. Lo relativo al mes por año completo de arrendamiento, se encuentra establecido para el caso de desahucio(no aviso de no renovación) de contratos de arrendamiento en que el plazo de haya pacta de mes a mes y en los duración indefinida, no para el caso de su contrato que es de duración anual.
Saludos.
teo escobar comentó:
Comentario pendiente de aprobar.
Hola,un contrato ante Notario por seis(06) meses de arriendo sólo se pagan el mes anticipado y el mes de garantía y los otros cuatro(04) meses restantes se encuentran todos en calidad de morosos .Ademas de eso ya han pasado dos (02)meses mas de los seis meses pactados sin pagar los arriendos ni sus consumos de agua y servicio de electricidad (o sea que ya están siete meses con morosidad y el arrendatario se niega a restituir
la propiedad ¿Qué hacemos para sacarlo?. y, además que las cuentas de agua y luz son muy altas y todas con morosidad ¿cómo hacemos para que estas empresas se hagan cargo de estas cuentas que dejará el arrendatario? ¿deberían las mismas empresas perseguir al arrendatario
teo escobar comentó:
Hola,un contrato ante Notario por seis(06) meses de arriendo sólo se pagan el mes anticipado y el mes de garantía y los otros cuatro(04) meses restantes se encuentran todos en calidad de morosos .Ademas de eso ya han pasado dos (02)meses mas de los seis meses pactados sin pagar los arriendos ni sus consumos de agua y servicio de electricidad (o sea que ya están siete meses con morosidad y el arrendatario se niega a restituir
la propiedad ¿Qué hacemos para sacarlo?. y, además que las cuentas de agua y luz son muy altas y todas con morosidad ¿cómo hacemos para que estas empresas se hagan cargo de estas cuentas que dejará el arrendatario? ¿deberían las mismas empresas perseguir al arrendatario ?
abogado comentó:
Teo:
En su caso lo que corresponde es iniciar un procedimiento judicial de término inmediato del contrato de arrendamiento por no pago de rentas. En el mismo procedimiento judicial se puede pedir que se notifique a las empresas de suministro de luz y agua para que sea el arrendatario el que se tenga que hacer responsable de las deudas por consumo básicos.
Saludos Cordiales.
teo escobar comentó:
AGRADECIDO POR SU RESPUESTA Y ES EXACTAMENTE LO QUE HICIMOS,GRACIAS A SU CONSEJO.
AHORA ESTAMOS ESPERANDO LA CITACION DEL SR. JUEZ PARA IR AL COMPARENDO.
LO FELICITO POR SU BLOG,PORQUE AYUDA A MUCHA GENTE QUE ENTENDEMOS POCO DE LEYES Y NOS HACE AHORRARNOS ALGUNOS PESOS POR CONSULTAS.
GRACIAS…..
Alejandra comentó:
Hola, tengo una duda.
Arrendé un local comercial, por un año, venciendo en mayo de 2016, pero las cosas no resultaron y quiero terminar el contrato. El problema es q hay una cláusula q dice q debo pagar hasta mayo incluso si me voy antes. En cuanto al término anticipado sólo tengo q dar aviso con 60 días, pero después en otra cláusula dice lo del pago hasta mayo.
Entiendo q esa cláusula es contraria a lo q dice el artículo 4 inc 2 q usted menciona; pero me dicen a esta altura no puedo alegar nada porque manda el contrato.
Puedo hacer algo?
Gracias!
abogado comentó:
Alejandra:
En consideración a lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley sobre Arrendamiento de Predios Urbanos, que señala que son irrenunciables los derechos conferidos por la ley a los arrendatarios, es que lo preceptuado en el artículo 4 inciso segundo de la Ley antes referida, prevalecería por sobre lo establecido en cualquier cláusula contractual, por lo tanto, usted como arrendataria solamente estaría obligada a pagar la renta hasta el día de la restitución efectiva del inmueble aún cuando en el contrato se hubiere estipulado otra cosa.
Saludos.
takiyah comentó:
Tengo arrendada una casa hace 13 años y el contrato fué por 6 meses prorrogado por periodos iguales,salvo que alguna de las partes ponga término dando aviso con 30 días de anticipación con notificación por carta certificada.
La renta fué una cantidad X pagaderos por períodos anticipados, reajustable cada 6 meses de acuerdo al IPC mas mes de garantía.
También tenía que pagar luz agua y extracción de basura (Municipalidad).
En estos 13 años no le reajusté el arriendo y yo pagué la extracción de basura, solamente en dos oportunidades aportó al pago.
En estos momentos le estoy dando término al contrato de arriendo y le pedí que por favor me pueda desocupar la casa en 60 días y si no la puede entregar debe cancelar un nuevo valor de arriendo (sé que legalmente le corresponde 6 meses para entregar la vivienda).
Necesito que por favor me pueda ayudar con las siguientes preguntas:
¿el contrato quedó sin efecto?
¿puedo subirle el arriendo en 200%?
¿si ocupa los seis meses para irse de la vivienda, puedo subirle el arriendo o debe pagar lo mismo?
Espero que me pueda ayudar, muchas gracias
Jose comentó:
Hola el 21.12.2011. Arrende una propiedad en $140.000 sin reajusteabilidad por 6 meses renovables,luego como en 2 años me subio el arriendo 15.000 mas sin modificacion del contrato alguno lo cual accedi de buena fe, quedando en un arriendo de $155.000.ahora resulta que llega a mi casa diciendo que quiere subirlo a $250.00 que puedo hacer.
Gracias
abogado comentó:
José:
El contrato de arrendamiento no puede modificarse unilateralmente, por lo tanto, el arrendador no está facultado para aumentar por sí solo la renta, salvo que, en el contrato exista una cláusula que permita al arrendador modificar unilateralmente la renta.
Saludos cordiales.
Carla Bascuñán comentó:
Hola, estoy arrendando con contrato indefinido hace aproximadamente 4 años en el mismo lugar. Los dueños pusieron en venta la propiedad principal y de un día para otro me están exigiendo que a fin de mes desocupe la cabaña, pues la nueva dueña demolerá los inmuebles. Mi pregunta es ¿A quién puedo acudir en este caso? No he recibido un aviso notarial, ni mucho menos se está respetando el plazo de los dos meses para el desahucio. Al intentar dialogarlo simplemente me dijeron que no había otra opción y simplemente se rieron en mi cara haciendo caso omiso a mi argumento sobre el aviso notarial.
abogado comentó:
Carla:
Una consulta, ¿ El contrato consta por escritura pública o no?
Saludos.
Paola comentó:
Hola:
Llevo 5 años de arriendo y me pidieron que me retire en cinco meses..quiero saber si el mes de desaucio k corresponde a Seis meses debo cancelarlos?
abogado comentó:
Paola:
La renta se paga hasta el día de la restitución del inmueble arrendado.
Saludos.
Paola comentó:
Buenas noches abogados:
Llevo 5años de arriendo y me dijeron que en seis meses mas debo entregar,el mes de desaucio que equivale a seis meses como maximo,esos meses se deben cancelar? Graciad
francisca comentó:
hola, me llego una notificacion notarial para abandonar la propiedad que me arrendaban, mi problema es que me llego dos dias antes de que se terminara el plazo, puedo hacer algo? porque ya pasaron los 2 meses y los dos meses de gracia que tenia por los años que arrend{e, de ante mano muchas gracias
abogado comentó:
Francisca:
Tiene que tener presente que si se trata de una carta de desahucio o término anticipado, el plazo para la restitución del inmueble se cuenta desde la fecha de la notificación.
Saludos.
Pilar Fuentes comentó:
Estimado, tengo una duda de como poner fin al contrato de arriendo de un local comercial, mi madre arrendo el local en el año 2008, en el que establece que el plazo rige desde el 28/noviembre/2008, y durará un año, hasta el 28/noviembre/2009, y se entenderá prorrogado por periodos iguales, salvo que algunas de las partes le ponga término a la otra con 60 días de aviso de desahucio, conforme la ley 19.886.
Mi madre falleció en el año 2012, y nunca hice nuevos contratos, respetando hasta la actualidad como se pactaron.
Solicité al arrendador poner fin al contrato, pero me dice que debo darle 7 meses de plazo, ya que llevan 7 años arrendando, quiero saber si eso es efectivo, de no ser así cual es e plazo real que debo esperar, desde la notificación.
Muchas gracias!
Pilar
abogado comentó:
Pilar:
El plazo máximo que fija la Ley sobre Arrendamientos de Predios Urbanos para la restitución del inmueble arrendado en el caso de desahucio es de 6 meses, contados desde la notificación notarial o judicial.
Saludos.
Lorena comentó:
Sr. Abogado
Soy arrendataria de un local comercial, el contrato de arriendo tiene una duración de dos años, renovables.
Actualmente llevo 7 meses y necesito irme, el local no reúne todas las condiciones para mi desarrollo profesional, converse con la dueña y llegamos a un acuerdo verbal de desahucio que más tarde desconoció.
El contrato no tiene cláusulas sobre desahucio, es decir no me entrega plazos para poner termino anticipado, solo faculta al arrendador a terminar el contrato en caso de que yo no pague un mes o que subarriende el local. Tampoco hay algo que diga explícitamente que debo pagar los años ( que es lo que me dice el arrendador).
Que debo hacer para poner termino al contrato anticipadamente?
abogado comentó:
Lorena:
En los contratos con plazo fijo de duración superior a un año, el arrendatario quedará facultado para poner término anticipado al contrato, en el caso que se haya estipulado la prohibición de subarrendar, si ese es su caso, entonces podría desahuciar el contrato sin tener la obligación de pagar la renta hasta el día que falte.
Saludos.
Juan comentó:
Le estaré muy agradecido si me aclara una duda … El juicio para la restitución de una propiedad, debe hacerse en el juzgado de letras que corresponde al domicilio en donde se encuentra la propiedad arrendada, o donde recido yo ? ( no es la misma comuna )…. Gracias
abogado comentó:
Juan:
En el tribunal del domicilio del demandado, es decir, en el del lugar del inmueble arrendado.
Saludos.
Paola comentó:
Abogado, quisiera saber cuanto dura un juicio de restitución de propiedad …. Agradezco enormemente su orientación .
abogado comentó:
Paola:
Aproximadamente entre 4 a 6 meses.
Saludos.
Paola comentó:
Abogado … Quisiera saber si es prudente poner en conocimiento al arrendatario, del juicio de restitución de propiedad, o es conveniente hacerlo discretamente… De antemano gracias.
abogado comentó:
Paola:
Para que haya un juicio la parte contraria, en este caso arrendatario, debe ser notificado. Sin previa notificación, no se puede comenzar el juicio, y si así se hace, se podría alegar la nulidad del proceso.
Saludos.
GLoria moraga comentó:
estimado, Me pidieron la casa, y la dueña puso ya la demanda de restitucion del inmueble. no nos han notificado. Tenemos nueva casa, y necesitamos cambiarnos la proxima semana, las cuentas estan al dia, y la corredora se niega a Darnos el salvoconducto si no le pagamos por mano las costas del juicio.
Es legal?
abogado comentó:
Gloria:
¿ El plazo del contrato está vigente o no?
Saludos.
Gloria Moraga. comentó:
no, el contrato venció el 15 de agosto, y nosostros hicimos abandono de la propiedad el 04 de octubre, llave entregada en mano a la corredora. Ahora su abogado pone como requisito para el retiro de la demanda, que le paguemos costas personales, equivalentes a un mes de arriendo.
abogado comentó:
Gloria:
Si el tribunal no la condenó a pagar las costas del juicio, usted no tiene la obligación de pagarlas, salvo acuerdo en contrario de las partes.
Saludos.
Gloria Moraga. comentó:
Muchas Gracias por su respuesta, hace bien saber que hay profesionales altruistas.
Que tenga una excelente semana.
jocelyn comentó:
Hola buenos dias mi consulta es la siguiente llevo 3 meses viviendo en una propiedad arrendada por una corredora de propiedades y por motivos de dinero no puedo seguir pagando este arriendo el contrato es por un año y la primera ves que le pregunte a este caballero me dijo no hay ningun problema terminar el contrato antes y ahora que lo llame me pones muchos problemas nose que hacer ojalas me puedan ayuar antenta a sus comentatios gracias
abogado comentó:
Estimada:
¿ Cuál es el plazo de duración del contrato?
¿ En el contrato se establece alguna cláusula de terminación anticipada del contrato?
Saludos.
David comentó:
Buenas.Tengo un inquilino desde hace diez años, en todo ese tiempo se ha atrasado varias veces pero luego se va poniendo al dìa de vez en cuando retribuye por los atrasos y le he alquilado por la necesidad de pagar tres hipotecas que tengo. el nuevo contrato se venciò en julio y no quiero renovarlo. actualmente se ha atrasado por tres meses y le pedì la casa pero no quiere irse, pero me cobran demasiado dinero por hacer un proceso de deshaucio, si no tengo ni para pagar las deudas por su atraso còmo voy a pagar un proceso asì? puedo hacerlo con abogados que no cobran o no puedo? o serà mejor decirle que necesito la casa para una hija? y cuànto tiempo tengo que darle? y si el costo por el documento para pedirle la casa puede ser sòlo autenticado y si es igual de caro como el deshaucio? aparte de todo es una persona insolente y trajo tres perros que no dejan dormir, vivimos en la misma propiedad y al llamarle la atenciòn dijo que ni los encierra ni los amarra, que por la fuerza no piensa hacerlo. Por favor dìgame què puedo hacer?
abogado comentó:
David:
En los procesos judiciales de arrendamiento en que la renta no sea superior a 4 UTM, las partes podrán comparecer personalmente sin la necesidad de patrocinio de abogado.
Además, tiene que tener presente que, si el arrendatario con posterioridad a la fecha de terminación del contrato de arrendamiento, continúa pagando la renta con el beneplácito del arrendador, entonces, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado por el plazo de 3 meses.
Saludos.
Oscar comentó:
Estimado abogado, soy arrendatario de una propiedad desde 1 de Mayo de 2011, me quiero cambiar de domicilio, mi duda es, ¿puedo dar desahucio con 60 días y luego irme?, mi contrato es anual con renovación automática. Lo que me preocupa son estas clausulas:
2° PLAZO
El arrendamiento comenzará a regir el día primero de mayo del año dos mil once y se entenderá establecido por el plazo de UN AÑO, contabilizado a partir del día primero de mayo del año dos mil once y con vencimiento para el día treinta de abril del dos mil doce, plazo que podrá ser renovado automáticamente por períodos iguales y sucesivos, de no mediar desahucio informado por alguna de las partes, notificación que deberá comunicarse con un plazo de antelación de sesenta días de la fecha de renovación automática del próximo período de vigencia que establece este contrato.
10° INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO
Si el arrendatario no cumple con el plazo de arriendo estipulado en este contrato, autoriza al arrendador para que la garantía quede en su poder, como pena e indemnización convencional anticipada de perjuicios que este solo hecho origina. Si por cualquier motivo la parte arrendataria no restituye la propiedad de este contrato a la fecha de termino, las partes convienen que a contar de ese día, la parte arrendataria pagara una renta mensual de ocupación igual al triple de la renta de arrendamiento que le haya correspondido pagar el ultimo mes y regirá hasta que se restituya lo arrendado, todo esto sin perjuicio de las acciones legales respectivas.
12° DESAHUCIO
Las partes acuerdan que el desahucio del arrendamiento podrá ser dado por cualquiera de ellos sin esperar motivo plausible.
El desahucio tendrá que ser por escrito y notarial con 60 días de anticipación a la fecha de expiración del contrato o su renovación automática.
Puedo irme utilizando el desahucio de 60 días o tengo la obligación de quedarme hasta la fecha?
Saludos
abogado comentó:
Oscar:
Dado que el contrato faculta expresamente a las partes para desahuciarlo, efectivamente, puede darle terminación anticipada en la forma indicada en el contrato.
Fabian Aguirre Caceres comentó:
Hace 6 meses nos pidieron la propiedad (de forma verbal y por email), y tenemos plazo hasta fines de este mes para dejarla, sin embargo, han habido problemas con el hipotecario para comprar otra propiedad y queremos solicitar un plazo mas para devolverla.
El tema es que la corredora, nos envía correos amenazando con acciones legales (el plazo vence a fin de agosto), pero a nosotros en la practica nunca nos han notificado oficialmente. Solo llego una carta, que tiraron en el antejardin, pero según he leído, debe notificarse via notario o por carta certificada, lo que no ha sido el caso.
Es valida la notificación?
Que podemos hacer?
Hago notar que jamas nos hemos atrasado en el arriendo, las cuentas están todas al día, y la casa esta en perfecto estado.
abogado comentó:
Fabian:
Previo a responder, necesito que me responda las siguientes preguntas:
1. ¿ Cuál es el plazo de duración del contrato de arrendamiento?
2. ¿ El contrato de arrendamiento incluye alguna cláusula de desahucio o término anticipado?, y en su caso, ¿ Qué formalidad establece dicha cláusula para dar aviso de término anticipado?.
Saludos.
Fabian Aguirre Caceres comentó:
Buenas Tardes, Agradecido por su ayuda, le contesto lo que me solicita:
1. El plazo fue de un año con renovación automática. Este mes se cumplen 6 años de arriendo ininterrumpido.
2. En este momento no tengo el contrato a mano, pero según recuerdo no venia con una clausula especifica.
En caso de que en el contrato especificara que es valida la notificación por carta simple, ¿seria legal?.
Saludos y muchas Gracias!
abogado comentó:
Fabian:
Dado que la Ley no ha regulado el desahucio para los arrendamientos de plazo fijo de 1 año, para tales efectos, habría que estarse a lo que se establece en el respectivo contrato.
Saludos.
HECTOR SAEZ SILVA comentó:
Hola buenas tardes, quisiera saber si un arrendatario no se manifiesta ni por comprar ni menos por pagar al dìa su arriendo , una vez efectuada
una demanda en Tribunales o Juzgado que corresponda con Abogado evidentemente, el propietario està o nò en derecho de comunicarlo e inscribirlo en DICOM ?
Para evitar abusos a otros propietarios de buena fé?
Mucha gracias por vuestros consejos.
abogado comentó:
Estimado:
Se podrían publicar los datos en alguna base de datos comerciales en la medida que el arrendatario así lo haya consentido en el respectivo contrato.
Saludos Cordiales.
Martha Gilma Henao Ospina comentó:
Me parece de mucha utilidad todas las consultas y sus respectivas respuestas quiero por lo tanto conservarla para el ejercicio de mi profesión. Gracias
Carolina Suárez Segovia comentó:
junto con saludar, quisiera hacer la siguiente consulta:
resulta que se celebro un contrato de arrendamiento sobre un local comercial en el rubro de minimarket y botilleria, dicho contrato tenia duración de un año renovable, la arrendataria hizo pago de los primeros meses para luego hacer abandono del local sin previo aviso a la arrendadora, en este caso, que es lo que corresponde hacer? termino de contrato por no pago de rentas u otro tipo de acción? mi duda recae en el hecho de que hizo abandono del local, sin previo aviso, y adeudando rentas, sin mencionar de todos los productos que se encontraban en el lugar, desde ya, muchas gracias.
abogado comentó:
Carolina:
¿ El plazo del contrato sigue vigente?
Saludos.
Juan comentó:
Abogado…una consulta…donde debo iniciar un juicio de arrendamiento de restitucion de propiedad ?…en algún juzgado o directamente con un abogado ?…desde ya, agradezco aclare mis dudas.
Paola comentó:
Sr.Ortuzar…que sucede si terminado el plazo de arrendamiento ( desahucio de arrendamiento )los arrendatarios no se van ??….que pasos debo seguir ???…agradeceré una pronta respuesta.
abogado comentó:
Paola:
Si desahuciado el arrendatario no se va de la propiedad procede iniciar un juicio de arrendamiento de restitución del inmueble en el Juzgado de Letras en lo civil respectivo.
Saludos.
Francisca comentó:
Buenas noches tengo la siguientes dudas:
Quisiera consultar por el termino de arriendo de plazo fijo, mi contrato comenzó el 29 de Diciembre del 2014 y terminara el 29 de Diciembre del 2015 y quisiera dar termino de el en ninguna parte del contrato indica que deba informar ante de 30 días para dar termino del contrato, ¿eso como arrendatario se da por entendido?, lo otro si yo deseo dar termino al contrato, mi arrendador me solicita pagar los meses faltantes, nuevamente en el contrato no sale estipulado, ¿debo asumir que es correcto?,ademas yo como arrendataria asumo que la garantía puede hacer uso el arrendador para reparar los daños que hayan ocurrido durante el tiempo de permanencia, pero mi arrendador quiere que repare lo dañado y a un así no me devolverá la garantía ¿esta en lo correcto?, lo otro en el baño de la casa donde arriendo se desprendió un gran pedazo de cielo por deterioro de los soportes de la terraza que esta sobre el baño, la arrendadora prometió que realizar reparaciones pero aun no ha hecho nada yo como arrendatario podría utilizar esta situación a mi favor para dar termino de mi contrato ya que continua desprendiéndose y así no pagar los meses restantes al contrato??.
Espero su respuesta y muchas gracias por su ayuda.
abogado comentó:
Francisca:
La ley no regula el desahucio para los arrendamiento de plazo fijo igual a un año, por lo tanto, en dicha materia, se debe estar estrictamente a lo que las partes hayan pactado en el respectivo contrato, si en dicho contrato, no se otorgó a las partes la posibilidad de poner término anticipado, entonces, se debe respetar el plazo fijado, salvo que, las partes de mutuo acuerdo, le pongan término.
Saludos cordiales.
luis comentó:
Hola arriendo una casa al interior de una propiedad, esta cuenta con cuatro viviendas mas, también arrendadas. Consulto, puede el propietario entrar y salir de la propiedad, dar ordenes a los arrendatarios, y finalmente puede solicitar la entrega de la vivienda sin aviso, de lo contrario entra y tira las cosa a la calle.
abogado comentó:
Luis:
Estando vigente el arrendamiento el arrendador debe respetar a los arrendatarios, y no puede llegar y entrar al inmueble arrendado sin previa autorización de los arrendatarios, ni menos aún hacer retiro de los bienes muebles que se encuentren en el domicilio.
Saludos.
priscila jofre comentó:
estimado abogado, mi consulta es la siguiente, la casa se arrendo con una duración indefinida, en julio del 2014 se por medio de notario se puso termino al contrato avisándole a los arrendatarios que debían entregar la casa en el me de octubre. a la fecha aun no la han entregado. ellos desde octubre del 2014 hasta abril de este mes han pasado las rentas, porque me señalan que no han podido encontrar otra casa. mi consulta es ¿ que debo hacer para que me entreguen la casa?
desde ya muchas gracias
abogado comentó:
Priscila:
El desahucio o término de contrato anticipado de arrendamiento de inmuebles de duración indefinida debe hacerse por medio de notificación personal efectuada por notario o mediante notificación judicial. Si desahuciado en forma legal, el arrendatario no restituye el inmueble arrendado, entonces lo que habría que hacer es iniciar un juicio de arrendamiento de restitución de propiedad.
Saludos.
Jacqueline comentó:
Muy buena la página, me gustaría consultar ¿Esta carta de desahucio permite desalojar a los arrendatarios? ¿Si el arrendatario no cumple con los plazos?
Muchas gracias
abogado comentó:
Jacqueline:
Si después de desahuciado en forma legal el contrato de arrendamiento, el arrendatario no hace restitución del inmueble en el plazo respectivo, lo que corresponde hacer es iniciar un juicio de arrendamiento de restitución de la propiedad.
Saludos.
Juan (Estudiante) comentó:
Señor Ortúzar, junto con saludarlos quiero plantear y consultar lo siguiente:
Soy estudiante de Derecho y estoy ayudando a una persona a poner término a un contrato de arrendamiento. La persona a la que ayudo está en calidad de arrendador y ha decidido ponerle término al contrato que recae sobre un establecimiento comercial, ya que, está en su derecho.
El asunto es que, tomamos la decisión de desahuciar al arrendatario (indistintamente de que éste último cumpla con sus obligaciones y en especial con la del pago de la renta), ya que, es un contrato de (duración indefinida) y la ley para este tipo de contratos no exige motivo o causa para ponerle término, obviamente sin perjuicio de las formas y plazos legales previstos para esta situación. Es por eso que aconsejé al arrendador a efectuar el desahucio por los medios que franquea la ley, y fue precisamente por carta certificada firmada ante notario.
Hoy en día ya está por cumplirse el plazo máximo de los 6 meses que permite la ley para que el arrendatario restituya el inmueble, (un mes por cada año completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble), el contrato es del año 2008 y el aviso anticipado o desahucio es desde noviembre del año 2014.
Resulta que el arrendatario en su comportamiento y actitud reacia advirtió con no restituir el inmueble por la razón de que a él no le conviene dejarlo y que está difícil encontrar otro establecimiento para arrendar. (ojo: tuvo 6 meses para ver otro lugar, para tomar en serio el aviso y además se le ofreció de palabra aumentar la renta para que siguiera ocupando el inmueble antes y después del desahucio y no accedió, por lo tanto no se revocó el desahucio de mutuo acuerdo).
Reitero que actualmente están por cumplirse esos 6 meses máximos que permite la ley para la restitución del inmueble y las preguntas son las siguientes:
1) ¿ Desde un punto de vista procesal una vez cumplido el plazo para que el arrendador restituya el inmueble conviene interponer demanda en juicio sumario de inmediato?(día siguiente o más próximos).
2) ¿Y cuál sería el contenido principal de la demanda o en lo princiapl? me refiero a la fórmula enunciativa competente para la materia, por ejemplo ¿se interpone demanda por desahucio o por término de contrato de arrendamiento o es lo mismo esta dos, se pide restitución del inmueble o la fórmula es otra? (pregunto porque desconozco en gran parte la parte forense y más práctica de llevar a cabo una demanda en concreto)
3) Y lo otro ¿De no haber conciliación se debe solicitar el lanzamiento de la propiedad o eso va en la demanda misma?
4) Resulta que el arrendador firmó una promesa de arrendamiento con otra persona, y el problema está en que el contrato prometido debe llevarse a cabo un mes después de que el actual arrendatario debe restituir el inmueble, pero el arrendatario no muestra ninguna intención de restituir aun así después de vencido el plazo, y eventualmente podría coincidir esta problemática con la fecha en que debe llevarse a cabo la promesa, por lo tanto esta pregunta apunta a lo siguiente, en el caso de que el futuro arrendatario “el promitente arrendatario” decide demandar al arrendador “promitente arrendador” por incumplimiento de contrato exigiendo que se lleve a cabo el contrato prometido o por indemnización de perjuicios,
¿Es viable defenderse oponiendo excepciones, por encontrarse el inmueble en un estado de imposibilidad para arrendarlo por culpa del actual e irresponsable actual arrendatario que se niega a restituirlo o algún otro medio o excepción dilatoria? todo esto porque, independientemente de que se puedas demandar por I.P al actual arrendatario irresponsable por los eventuales perjuicios que pueda ocasionar incluyendo y relacionándolo con el contrato de promesa que hay de por medio con otra persona y que recae sobre el mismo inmueble y que por otro lado me imagino que a la vez la parte de la “promitente arrendataria” puede accionar en contra de “mi representado” o asesorado y de manera muy fuerte. Por todo esto quiero saber si el plano es favorable para mi asesorado y cuales son las mejores vías a acudir.
Estoy algo ajeno aún al ámbito práctico y parte tramitadora de algunos procedimientos y materias. Es de mucha importancia para mi poder aclarar estas dudas al respecto, primero que todo para poder ayudar y aconsejar de buena manera a quien me ha solicitado ayuda para su mayor tranquilidad y claridad del tema, y en segundo lugar necesito saber en lo mas detallado posible para mi formación profesional, es por eso que confío y acudo humildemente a sus conocimientos y le agradecería bastante las aclaraciones consejos y/o correcciones al respecto, y por supuesto desde ya muchas gracias por leer las consultas y su atención.
Juan (Estudiante) comentó:
Estimados, junto con saludarlos quiero plantear y consultar lo siguiente:
Soy estudiante de Derecho y estoy ayudando a una persona a poner término a un contrato de arrendamiento. La persona a la que ayudo está en calidad de arrendador y ha decidido ponerle término al contrato que recae sobre un establecimiento comercial, ya que, está en su derecho.
El asunto es que, tomamos la decisión de desahuciar al arrendatario (indistintamente de que éste último cumpla con sus obligaciones y en especial con la del pago de la renta), ya que, es un contrato de (duración indefinida) y la ley para este tipo de contratos no exige motivo o causa para ponerle término, obviamente sin perjuicio de las formas y plazos legales previstos para esta situación. Es por eso que aconsejé al arrendador a efectuar el desahucio por los medios que franquea la ley, y fue precisamente por carta certificada firmada ante notario.
Hoy en día ya está por cumplirse el plazo máximo de los 6 meses que permite la ley para que el arrendatario restituya el inmueble, (un mes por cada año completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble), el contrato es del año 2008 y el aviso anticipado o desahucio es desde noviembre del año 2014.
Resulta que el arrendatario en su comportamiento y actitud reacia advirtió con no restituir el inmueble por la razón de que a él no le conviene dejarlo y que está difícil encontrar otro establecimiento para arrendar. (ojo: tuvo 6 meses para ver otro lugar, para tomar en serio el aviso y además se le ofreció de palabra aumentar la renta para que siguiera ocupando el inmueble antes y después del desahucio y no accedió, por lo tanto no se revocó el desahucio de mutuo acuerdo).
Reitero que actualmente están por cumplirse esos 6 meses máximos que permite la ley para la restitución del inmueble y las preguntas son las siguientes:
1) ¿ Desde un punto de vista procesal una vez cumplido el plazo para que el arrendador restituya el inmueble conviene interponer demanda en juicio sumario de inmediato?(día siguiente o más próximos).
2) ¿Y cuál sería el contenido principal de la demanda o en lo princiapl? me refiero a la fórmula enunciativa competente para la materia, por ejemplo ¿se interpone demanda por desahucio o por término de contrato de arrendamiento o es lo mismo esta dos, se pide restitución del inmueble o la fórmula es otra? (pregunto porque desconozco en gran parte la parte forense y más práctica de llevar a cabo una demanda en concreto)
3) Y lo otro ¿De no haber conciliación se debe solicitar el lanzamiento de la propiedad o eso va en la demanda misma?
4) Resulta que el arrendador firmó una promesa de arrendamiento con otra persona, y el problema está en que el contrato prometido debe llevarse a cabo un mes después de que el actual arrendatario debe restituir el inmueble, pero el arrendatario no muestra ninguna intención de restituir aun así después de vencido el plazo, y eventualmente podría coincidir esta problemática con la fecha en que debe llevarse a cabo la promesa, por lo tanto esta pregunta apunta a lo siguiente, en el caso de que el futuro arrendatario “el promitente arrendatario” decide demandar al arrendador “promitente arrendador” por incumplimiento de contrato exigiendo que se lleve a cabo el contrato prometido o por indemnización de perjuicios,
¿Es viable defenderse oponiendo excepciones, por encontrarse el inmueble en un estado de imposibilidad para arrendarlo por culpa del actual e irresponsable actual arrendatario que se niega a restituirlo o algún otro medio o excepción dilatoria? todo esto porque, independientemente de que se puedas demandar por I.P al actual arrendatario irresponsable por los eventuales perjuicios que pueda ocasionar incluyendo y relacionándolo con el contrato de promesa que hay de por medio con otra persona y que recae sobre el mismo inmueble y que por otro lado me imagino que a la vez la parte de la “promitente arrendataria” puede accionar en contra de “mi representado” o asesorado y de manera muy fuerte. Por todo esto quiero saber si el plano es favorable para mi asesorado y cuales son las mejores vías a acudir.
Estoy algo ajeno aún al ámbito práctico y parte tramitadora de algunos procedimientos y materias. Es de mucha importancia para mi poder aclarar estas dudas al respecto, primero que todo para poder ayudar y aconsejar de buena manera a quien me ha solicitado ayuda para su mayor tranquilidad y claridad del tema, y en segundo lugar necesito saber en lo mas detallado posible para mi formación profesional, es por eso que confío y acudo humildemente a sus conocimientos y le agradecería bastante las aclaraciones consejos y/o correcciones al respecto, y por supuesto desde ya muchas gracias por leer las consultas y su atención.
abogado comentó:
Juan:
Si el contrato de arrendamiento ya fue desahuciado en forma legal por el arrendador (mediante notificación efectuada “personalmente” por notario o mediante notificación judicial), y el arrendatario no hizo restitución de la propiedad dentro del plazo respectivo, entonces lo que corresponde judicialmente es presentar una demanda de restitución del inmueble arrendado conforme al procedimiento señalado en la Ley N°18.101, que no es igual al procedimiento sumario. Ahora, en el caso que el contrato de arrendamiento no haya sido desahuciado en forma legal, entonces, judicialmente lo que corresponde es presentar una demanda de desahucio conforme al procedimiento antes indicado.
Respecto del cumplimiento del contrato de promesa, en consideración a que desconozco sus cláusulas, no estoy en condiciones de emitir comentario alguno.
Saludos cordiales.
Emilio comentó:
Estimado, mi consulta es la siguiente, le arrende la casa a un hombre, hasta hace dos meses pagaba puntualmente, pero dejo de hacerlo y quiero recuperar la casa, no hay contrato de por medio fue un acuerdo verbal (a lo amigo), debo presentar alguna demanda de desahucio o algo por el estilo? desde ya, muchas gracias
abogado comentó:
Estimado Emilio:
Lo que tendría que hacer en su caso es iniciar un juicio de terminación inmediata del contrato de arrendamiento por no pago de rentas.
Saludos.
Jessy comentó:
Sr. Abogado:
Mi consulta es con respecto a un local comercial que arrendamos desde diciembre 2009, hace un mes aprox. el dueño nos pidió dando como excusa que quiere construir, por lo que nos dio hasta fines de este mes, el contrato es renovable por cada mes y aun no he recibido ninguna notificación judicial, mis pagos van al dia.
El tema es que en tan poco tiempo es dificil encontrar un lugar para trasladarnos.
¿Que puedo hacer? Agradecería su respuesta.
abogado comentó:
Estimado:
El aviso de término anticipado del arrendador tratándose de una contrato renovable mes a mes, debe hacerse mediante notificación personal efectuada por notario, o mediante notificación judicial. En cuanto al plazo que tiene al arrendatario como mínimo para restituir el inmueble arrendado en caso de desahucio, es de 2 meses contados desde la notificación del desahucio.
Saludos.
FRANCISCO comentó:
Estimado mi consulta es la siguiente, tengo un contrato por el cual arrende un departamento, este se encuentra con sus pagos al día. el 4 de enero de 2015 cumplí un año viviendo en el y fue renovado y reajustado según IPC, hasta ahí todo bien, sin embargo el contrato estipulaba que cumplido el año, se renovaría mes a mes y ademas el arrendador quedaba facultado para para rescindir el contrato y darme un plazo de 30 dias para entregar el inmueble , pues bien hace un par de semanas atrás me avisa que necesita su departamento, por razones personales,yo quede sorprendido y le explique que no me parecía su decisión ya que esta afectando mi patrimonio, ya que no tenia contemplado y menos planificado desembolsar lo que significa un cambio considerando mes de arriendo, mes de garantía, probable comisión del corredor y la mudanza, independiente que yo haya firmado este contrato yo puedo reclamar mi daño patrimonial?
abogado comentó:
Francisco:
En los Contratos de arrendamiento en que el plazo de duración se haya fijado mes a mes, el desahucio del arrendador o aviso de término anticipado, solamente, puede hacerse, mediante notificación efectuada personalmente por notario o mediante notificación efectuada judicialmente, y el plazo que tiene el arrendatario para restituir el inmueble es de 2 meses como mínimo, contados desde la notificación del desahucio.
Saludos.
Andres comentó:
sr, abogado me puede orientar en lo siguiente, mantengo un local comercial cuando lo arrende fue con fecha julio 2012 con fecha de termino julio 2013, nunca lo renovamos pero aun mantengo el local arrendado, el contrato de ariendo se torna indefinido??? o el propietario puede darle fin cuando el quiera…
abogado comentó:
Andrés:
Si llegada la fecha de terminación del contrato de arrendamiento de un inmueble, el arrendatario con la aceptación del arrendador, continua pagando la renta, o si ambas partes por medio de cualquier hecho manifiestan su intención de perseverar con el arrendamiento, entonces, el contrato de entenderá renovado por un período de 3 meses prorrogables sucesivamente.
Saludos.
Eva comentó:
Hola
sr abogado arriendo una pieza hace aproximadamente 5 años sin contrato, y llegada la fecha de pago el arredador se niega a recibe el pago y sin previo aviso me dice que debo buscar algo y abandonar la propiedad.
El puede hacer algo en mi contra por no pago siendo que el no quiso recibir el dinero? ya que aun no encuentro donde irme.
saludos
abogado comentó:
Eva:
Si el arrendador se niega a recibir la renta, puede depositarla en la Unidad de Tesorerías correspondiente al lugar en que encuentra el inmueble arrendado, indicando el nombre, apellidos y domicilio del arrendador.
Saludos cordiales.
cristian labbe comentó:
Sr abogado, vivo de arrendatario desde junio de 2009, el contrato es de plazo fijo de un año. He sido notificado para el desahucio por via judicial. El tema es que el contrato de arriendo fue hecho por la corredora y un tercero que no habita el inmueble; esto se realizocon la venia del representante de la corredora. Puedo ser desalojado de la propiedad y mis bienes retirados en un eventual lanzamiento, aún cuando la persona demandada no se encuentre presente en el acto (la arrendataria y su aval nunca han hecho uso de la propiedad y los demandantes estan en conocimiento de la situacion). Yo he pagado el arriendo y las cuentas todo este tiempo, pero deje de pagar la renta hace tres meses. Es un dpto.
abogado comentó:
Crisitan Labbe:
¿ El contrato establece alguna cláusula de desahucio?. La Ley sobre Arrendamiento de Predios Urbanos solamente regula el desahucio para los contratos de arrendamiento en que la duración se haya fijado de mes a mes y en los de duración indefinida, “no” en los contratos de plazo fijo no superior a un año, como sería en su caso.
No obstante lo anterior, el arrendador está facultado para demandar la terminación inmediata del contrato de arrendamiento en caso de mora de un período entero de renta.
En cuanto al lanzamiento, se ordena, generalmente, contra el arrendatario y los demás ocupantes, por lo tanto, podría ser desalojado también.
Saludos.
Javiera comentó:
Hola. Arrendare mi departamento con un contrato donde se estipula que la vigencia será de 12 mes y que podrá ser renovado de común acuerdo, por aviso reciproco efectuados con 30 días de antelación al término del plazo del contrato. En el caso que necesitara la propiedad antes de los 12 meses por motivos personales. Que debo hacer? Debo agregar alguna clausula extra al contrato para poder solicitarlo antes del término del mismo? Gracias
abogado comentó:
Javiera:
Efectivamente, tendría que agregar una cláusula adicional de desahucio o término anticipado indicando la anticipación con que debe darse el aviso y la forma como debe realizarse.
Saludos.
Ivonne Fanola Neira comentó:
Señor abogado,agradezco su espacio y mi consulta se refiere a :Llevo 11 años arrendando un inmueble urbano y sólo hasta el 2008 el arrendador me hizo contrato,por su traslado de localidad ya no lo realizo,sólo a través del teléfono me avisaba el reajuste del arriendo,hoy por teléfono me informa de su propósito de vender la propiedad.¿Cuanto tiempo tengo derecho a permanecer en la casa y él esta en el derecho de subir el arriendo en el valor que él estime ?Gracias.
abogado comentó:
Ivonne:
Si el contrato es de plazo indefinido, entonces, el aviso de término debe darse con a lo menos 2 meses de anticipación a la notificación del desahucio, más un mes por año completo de arrendamiento, no pudiendo exceder en total de 6 meses.
Y en cuanto a su segunda consulta, la renta solamente puede ser modificada de común acuerdo, no de manera unilateral.
Saludos cordiales.
victor montoya comentó:
Tengo contrcto por un mes cuanto tiempo debe darme para desocupar . Y si en el plazo no he podido conseguir?
abogado comentó:
Victor:
En los contratos en que el plazo de duración se ha pactado mes a mes, el desahucio o aviso de término anticipado del arrendador debe darse con una anticipación mínima de 2 meses, más un mes por cada año completo de arrendamiento, no pudiendo exceder en total de 6 meses.
Saludos cordiales.